나이스옥션 법원경매 안산 2025타경600 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정현동 소재 ""시흥시청"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설, 다가구주택 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수도권 전철(서해선 ""시흥시청역"")이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조, 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 내 제2층 제204호 외 2개호로서
(사용승인일: 2023.06.29)

외벽: 석재붙임 마감 등입니다.
창호: 페어글라스 마감 등입니다.

이용상태

일련번호(1)~(3) 공부상 ""일반음식점""이나 현황 ""공실""상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 사다리형 토지로 ""상업용"" 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 23m 내외, 남측으로 약 12m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 일반음식점이나 현황상 공실상태임(감정평가시기준).
2.2024.08.~2025.05.까지의 관리비 1,207,720원이 미납된 상태임(감정평가서 참조). 매수 신청일 현재까지의 관리비 등 연체 현황에 관하여는 해당 관리주체에게 문의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원에서 진행하는 2025타경600 (1) 사건으로, 경기도 시흥시 장현동 671-2번지 아띠프라자 2층 204호에 소재한 근린상가입니다.

건물은 일반철골구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 지하 1층부터 지상 5층까지 있으며, 본건은 이 중 2층 204호입니다.

사용승인일은 2023년 6월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정평가액은 358,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 서OOOOOOO이며, 공동담보로 진행되는 경매입니다.

토지 면적은 21.89㎡ (약 6.62평)이며, 건물 면적은 39.97㎡ (약 12.09평)입니다.

건축물대장 상 총 건물 연면적은 3053.79㎡ (약 923.85평)이며, 총 38개의 호실로 구성되어 있습니다.

본건은 현재 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

또한, 2024년 8월부터 2025년 5월까지의 관리비 1,207,720원이 미납된 상태이므로 매수 신청 시 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 장현동 671-2번지에 위치하며, 시흥시청 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 근린생활시설, 업무시설, 공공시설, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 수도권 전철 서해선 '시흥시청역'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 북측 약 23m, 남측 약 12m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접하고, 공공주택지구 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울우유협동조합이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부 상 말소기준권리는 2024년 7월 26일 접수된 서울우유협동조합의 근저당권(채권액 1,044,000,000원)입니다.

이 외 소유권 이전(이충모), 근저당권(이창배), 임의경매개시결정(서울우유협동조합), 압류(국민건강보험공단) 등 후순위 권리들은 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 등기부 상 모든 권리는 소멸되고, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 승계받게 됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 파악되므로, 현재 점유자가 있다면 명도 절차 진행 시 관련 사항을 충분히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 시흥시 장현동 일대는 시흥시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로 개발되고 있습니다.

아띠프라자는 시청 인근에 위치하여 관공서, 금융기관, 다양한 상업시설과의 접근성이 좋습니다.

건물 용도는 공부상 일반음식점이나 현황은 공실 상태로, 임대 수요 확보를 위한 노력이 필요합니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 상권 환경을 기대할 수 있습니다.

향후 시흥시의 도시 개발 계획 및 시청의 기능 강화에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 시흥시청을 비롯하여 각종 금융기관, 병원, 의원, 약국, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다.

상대적으로 신축 건물로, 건물 자체의 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 공실 상태이므로, 임차인을 확보하기 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2024년 8월부터 2025년 5월까지 1,207,720원의 관리비가 미납된 상태입니다. 매수인은 해당 관리비 정산 의무를 확인해야 하며, 관리주체에 직접 문의하여 정확한 연체 현황 및 정산 방법을 파악하는 것이 필수적입니다.

토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 근린상가입니다.

현황 공실로 즉시 활용이 가능하며, 인수되는 권리가 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

시청 인근이라는 입지적 강점과 향후 시흥시 발전 가능성을 고려할 때, 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 미납 관리비 정산 및 공실 위험 관리는 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시흥시청역 도보 거리 역세권 상가로 유동인구 및 배후 수요 기대.

* 신축 건물: 2023년 준공으로 하자 보수 부담 적음.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없음.

* 공실 즉시 활용: 낙찰 후 바로 임대 또는 자가 사용 가능.

* 성장 잠재력: 시흥시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 358,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 미납 관리비 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 감정가의 80%~90% 수준인 286,400,000원 ~ 322,200,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 초기 제안이며, 실제 입찰 결정 시에는 현장 조사를 통한 시세 파악, 임대 수익률 분석, 주변 경쟁 물건 분석, 그리고 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 특히, 미납 관리비 정산 금액 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.