나이스옥션 법원경매 안산 2025타경618 [1] 경기도 시흥시 배곧동 220 시흥배곧아브뉴프랑센트럴퍼플 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧지구대"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단
지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제4층 제408호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바
람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 지역난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경618 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 220 시흥배곧아브뉴프랑센트럴퍼플 4층408호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 126,000,000원

토지면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

건물면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

전용면적 (건축물대장 등재 기준): 28.2126㎡ (약 8.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (외)

건축년도: 2019년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 408호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 2019년 10월 7일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

확인된 등기사항 및 공시자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박소영 (박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2022년 12월 23일

* 배당신고일자: 2025년 08월 13일

* 대항력: 없음. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금은 법원 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 대항력 없음)

3.5. 등기부채권 총액

약 209,000,000원 (근저당 114,000,000원, 가압류 95,000,000원 등. 단, 경매 신청 채권액 등은 별도 확인 필요)

3.6. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 온전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2025년 10월 27일: 120,000,000원 (전용면적 약 31.57㎡)

* 2026년 04월 19일: 120,000,000원 (전용면적 약 28.21㎡)

* 2025년 12월 02일: 117,000,000원 (전용면적 약 28.21㎡)

4.2. 시세 분석

본 건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 매매 사례가 최근 1억 1천 7백만 원에서 1억 2천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가(1억 2천 6백만 원)와 비교 시 유사하거나 약간 낮은 수준의 시세 동향을 보입니다.

4.3. 주변 시설 (편의시설)

본 건 인근에는 "배곧지구대"가 위치하고 있으며, 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. [cite: search result 2]

4.4. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: search result 1]

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스 및 지역난방 설비가 구비되어 있습니다. 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경

배곧신도시는 계획적으로 개발된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

지역 내 오피스텔 공급량 및 수요 변화에 따라 공실이 발생하거나 임대료가 변동될 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 경기 변동, 금리 변화 등 외부 요인에 의해 자산 가치 및 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 유지보수

2019년 준공된 건물로, 향후 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 상업지역에 위치한 오피스텔로, 접근성과 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 추가 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차 또한 비교적 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 향후 시세 상승 여력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리분석: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 스트레스가 적습니다.

* 안정적인 입지: 배곧지구 내 상업지역으로 배후수요 및 유동인구가 풍부합니다.

* 수익성 기대: 오피스텔 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

최근 실거래가: 117,000,000원 ~ 120,000,000원

분석: 본 건은 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 소폭 높게 책정되었으나, 권리관계가 매우 명확하고 명도 부담이 없다는 장점을 고려해야 합니다. 입찰 시에는 최근 거래가 상단 또는 감정가 하단을 기준으로, 본인의 투자 성향과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 122,000,000원

본 의견은 투자 판단을 위한 참고 자료이며, 최종 결정은 신중한 검토 후 본인의 책임하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.