나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52561 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-39 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '검바위초등학교' 남서측 인근에 위치하는 통칭 아주
그랑쥬테 3층 304호로서 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등으로
이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(신천역)이 위치하여
대중교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 3층 304호로서,
외벽 : 돌붙임마감
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(방3, 거실, 주방, 욕실 등)

설비내역

급·배수시설, 위생설비,도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동향 완경사의 사다리형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역,
상대보호구역(2013-07-18), 절대보호구역(2013-07-18), 과밀억제권역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대내역은 미상이며 내부구조는 건축물현황도 및 외관관측을 참고하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52561 (1) 사건으로, 경기도 시흥시 은행동 327-39 3층304호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 201,000,000원이며, 토지 면적은 31.18㎡ (약 9.43평), 건물 면적은 41.89㎡ (약 12.67평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 조OO이며, 특이사항으로 대항력있는 임차인과 공동담보 물건임을 인지해야 합니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-39 3층304호

신 주소: 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-5 (은행동)

용도: 다세대주택 (주용도: 공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 3층 304호

건물 면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

토지 면적: 31.18㎡ (약 9.43평)

토지 지분: 31.178㎡ (약 9.43평)

건물 지분: 41.89㎡ (약 12.67평)

입주 승인일: 2021년 8월 25일

건축 연면적: 654.84㎡

대지 면적: 412㎡

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '검바위초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 전철역(신천역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로 소로에 접해 있어 도로 이용이 편리합니다.

2.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 12월 8일 포천세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 갑1: 소유권보존 (2021-09-02)

* 갑2: 소유권이전 (2021-11-05, 매매)

* 갑3: 압류 (포천세무서장, 2022-12-08, 말소기준권리)

* 갑5: 압류 (시흥시, 2023-05-15)

* 갑7: 강제경매 (조보람, 2025-06-09, 권리금액: 240,000,000원)

말소되지 않는 권리:

* 명시된 바 없음 (단, 임차인 현황 참고)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인으로, 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조보람

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2025-06-04

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 강제경매 신청 채권자이기도 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

참고: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 조보람이 보증금이 2억 4천만원으로 크고 대항력이 있으며, 동시에 강제경매 신청 채권자라는 점은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다수의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

이마트, 홈플러스 등 대형마트 및 다양한 편의시설 이용이 가능한 시흥시청역 또는 신천역 인근 상권까지의 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 본 건 자체의 직접적인 상업 시설 이용보다는 주거 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 내부 구조: 방3, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건축 외벽: 돌붙임 마감

* 창호: 하이새시 창호

* 난방: 개별난방 (도시가스)

* 편의시설: 급·배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의 시설

* 교육시설: 검바위초등학교, 소래중학교, 소래고등학교 등

* 교통시설: 신천역 (예정, 현재는 도보 이동 가능한 거리), 다수의 버스 노선

* 편의시설: 은행동 행정복지센터, 병원, 은행, 각종 상점 등

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김민우와 조보람 모두 대항력이 있으며, 보증금 및 차임 정보가 모두 명확하지 않거나, 보증금이 매우 큰 경우 (조보람 2.4억)입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시는 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미하나, 관련 법적 검토 및 조사 필요성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 채권자이자 임차인인 조보람의 권리 관계가 복잡합니다. 강제경매 신청 채권자이면서 대항력 있는 임차인이라는 점은 경매 절차 및 낙찰 후 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 폐문부재: 임대내역이 미상으로, 내부 상태 확인 및 점유 관계 파악이 어렵습니다. 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 정확한 상태 파악을 위해 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 소액 임차인 우선 변제권: 조보람의 경우, 대항력이 있으며 배당 신고를 하였으나, 만약 낙찰 후 인수 보증금이 0원으로 처리될 경우, 그녀의 권리 행사가 낙찰자에게 미칠 수 있는 영향에 대한 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 임차인 조보람은 큰 보증금을 가지고 있고 동시에 강제경매 신청 채권자라는 점에서 권리 분석이 매우 중요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 낙찰자에게 부담이 없을 수 있으나, 해당 내용에 대한 법률적, 실무적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 복잡한 권리 관계를 해소하고 명도까지 원만하게 진행될 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 노후도가 낮아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 검바위초등학교 인근 주거 지역으로, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 권리 관계의 복잡성을 해소할 경우, 현재 감정가 및 주변 시세 대비 저가 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적은 41.89㎡ (약 12.67평)입니다.

최근 유사 단지 (한양그랑쥬테, 대림그랑쥬테)의 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 3월 거래된 48.36㎡ 면적의 주택이 22,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 455만원)

* 2026년 7월 거래된 49.78㎡ 면적의 주택이 18,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 362만원)

* 2026년 7월 거래된 40.23㎡ 면적의 주택이 14,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 353만원)

최근 거래 사례 중 가장 높은 가격인 22,000만원 (48.36㎡)을 기준으로 환산하면, 본 건 (41.89㎡)의 시장 가치는 약 19,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 20,100만원입니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에 따라 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 간주하나, 권리 관계의 복잡성으로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

따라서, 현재 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려하여 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

단, 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.