나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56240 [1] 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 11층1126호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상11층 건물 내 제11층 제1126호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56240 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 11층 1126호

용도: 아파트

감정가: 123,000,000원

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물면적: 23.81㎡ (약 7.20평) / 분양면적: 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO (사건 기본 정보상 채권자)

2.2. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

주요 권리사항: 대항력있는 임차인 있음, 공동담보 (사건 기본 정보상)

2.3. 감정평가서 요약

건축 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상11층 건물 내 제11층 제1126호

마감 상태: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일, 창호 - 샷시 (대체로 무난)

설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비 구비

2.4. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 등고평탄한 세장형 토지로 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로 접함

토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역

1.1. 입지조건

2.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지대로서, 전반적인 입지 여건은 보통입니다.

2.1. 2.교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1.말소기준권리

말소기준권리: 수원지방법원 2025타경56240 (1) 강제경매, 권리자 박윤상, 접수일자 2025-05-30, 청구금액 120,000,000원.

2.2. 2.임차인 현황

임차인: 박윤상

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-17

확정일자: 2024-04-26

배당신고일자: 2025-05-30

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인입니다.

2.2. 3.등기부 요약

* 갑1 (2012-03-09): 공유자전원지분전부이전 (주식회사에이스원인베스트)

* 갑3 (2012-12-14): 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사에이스원인베스트)

* 갑4 (2012-12-14): 소유권이전 (김난주)

* 갑5 (2022-12-16): 소유권이전 (한승우, 매매)

* 갑6 (2025-05-30): 강제경매 (박윤상, 120,000,000원) - 말소기준권리

2.2. 4.기타 권리사항

등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

물건명세서상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

1.3. 상권분석

2.3. 1.주변 상업 및 주거시설

본 물건이 소재한 반송동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 혼합되어 있습니다.

토지 자체도 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택 등의 복합 용도로 활용되고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1.편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 '동탄1동행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에 각종 상업 시설 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 2.주거환경

아파트 단지 및 오피스텔이 주를 이루는 주거 밀집 지역에 위치하여 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건물 자체는 철근콘크리트조로 건축되었으며, 지하 6층/지상 11층 건물 중 11층에 위치하여 조망 및 채광 면에서 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1.대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 이 존재한다는 점입니다.

박 임차인은 2022년 3월 17일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 120,000,000원에 대한 권리를 가지고 있습니다.

임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 낙찰가 산정 시 임차인의 보증금 120,000,000원을 최우선으로 고려해야 하며, 배당 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

2.5. 2.강제 경매의 특성

본 경매는 임차인 박윤상 본인이 제기한 강제 경매 사건입니다. 이는 임차인이 자신의 보증금을 회수하기 위한 절차로, 배당 과정에서 모든 채권자의 권리가 만족되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

2.5. 3.기타 사항

건물 관리 상태는 대체로 무난하나, 실제 방문 시 정확한 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 소형 아파트 물건으로, 동탄 신도시 내에서 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 자체의 구조나 설비는 일반적인 아파트 수준을 갖추고 있으나, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다.

임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 그 미배당 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

임차인이 직접 강제 경매를 신청한 만큼, 배당 관련 사안을 철저히 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 동탄 신도시 내 중심상업 및 주거지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 소형 평형: 전용면적 23.81㎡ (약 7.2평)으로 1인 가구, 신혼부부 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 활용: 감정가 123,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용을 산정한 후 시장가와 비교하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 입찰을 통해 취득하게 되는 실제 비용을 기준으로 산정해야 합니다.

이는 낙찰가에 더하여, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 인수하는 금액까지 포함한 총 취득 비용을 의미합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 123,000,000원만을 기준으로 하기보다는, 잠재적 인수 보증금을 감안하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 임차인이 제기한 강제경매이므로 배당 순서 및 예상 배당표를 반드시 확인하여, 인수될 수 있는 보증금액을 정확히 파악한 후 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도 시장 분석 및 권리분석의 심층적인 검토 후 결정될 수 있습니다.)

1.9. 주변 시설 검색 결과

* 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 주변으로는 '동탄1동행정복지센터' 외에도 다수의 편의시설(은행, 병원, 마트 등)과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 본 물건지 인근에서 특별한 혐오시설이나 불리한 환경 요소는 검색되지 않았습니다. 일반적인 도시 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.