나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56332 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1133-1 골든풍산리치안 10층1018호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역(신분당선)"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 등 제반주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""상현역""(신분당선)이
소재하는 등 제반대중교통의 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건내 제10층 제1018호로서,
(사용승인일자 : 2017.03.24)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔(방, 주방, 욕실, 현관, 다락(복층부분))로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비,
지역난방에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물부분에 전세금 145,000,000원에 대한 전세권이 설정되어 있으니, 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주거용 오피스텔[방, 주방, 욕실, 현관, 다락(복층부분)]로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56332 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1133-1 골든풍산리치안 10층1018호

건물명: 골든풍산리치안

층수: 10층 중 1018호

용도: 오피스텔

감정가: 158,000,000원

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물지분: 21.12㎡ (약 6.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

사용승인일자: 2017년 03월 24일

1.2. 입지조건

1.3. 입지 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 "상현역(신분당선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.4. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "상현역"(신분당선)이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

1.5. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제10층 제1018호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

1.6. 토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

1.7. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당됩니다.

1.9. 공부와의 차이

없습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

을구 3번 전세권 설정 (접수일자: 2020-11-30, 권리자: 고재익, 권리금액: 145,000,000원)이 말소기준권리입니다.

2.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 고재익

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 확정일자: 2020-11-30

* 배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 있음

본 물건에는 '대항력 있는 임차인'으로 고재익 씨가 있으며, 보증금 145,000,000원에 대한 전세권이 등기되어 있습니다. 고재익 씨는 강제경매 채권자(사건번호 2025타경56332)이기도 합니다.

말소기준권리인 전세권 설정일(2020-11-30)과 임차인의 확정일자(2020-11-30)가 동일하나, 전입일자(2023-06-02)가 더 늦습니다. 통상적으로 전입일자보다 확정일자가 늦어야 대항력이 인정되는 점을 감안할 때, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부는 법리적으로 복잡하여 정밀한 권리분석이 필요합니다.

제공된 정보에 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, '전세권이 설정되어 있으니 참고하시기 바란다'는 기타참고사항이 있으므로, 낙찰 시 해당 전세 보증금 145,000,000원의 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 별도의 미배당되는 다른 권리에 대한 내용일 수 있으나, 등기된 전세권의 인수 가능성은 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 등기부 요약

* 을3: 전세권 설정 (고재익, 145,000,000원, 2020-11-30 접수) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (고재익, 155,000,000원, 2025-06-09 접수) - 채권자 겸 임차인

* 갑6: 가압류 (임지현, 140,000,000원, 2025-07-03 접수)

이 외 등기사항들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

2.4. 권리분석 종합

채권자(고재익)와 말소기준권리인 전세권자(고재익)가 동일 인물이며, 대항력 있는 임차인으로 표기되어 있어 보증금 인수 여부가 불확실합니다. 낙찰자는 법률 전문가와 상의하여 명확한 권리관계를 확인하고 인수 금액을 파악해야 합니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 환경

본건은 상현역 역세권 오피스텔로, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 용도

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 제1종근린생활시설(소매점, 의원), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소) 등으로 복합 이용되고 있습니다.

3.3. 상권 특성

역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 지역 내 배후수요 및 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교통

신분당선 상현역 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

4.2. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 학교 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주거환경

아파트 단지와 오피스텔이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 고재익 씨의 보증금 145,000,000원 인수 가능성입니다. 등기된 전세권이 말소기준권리이면서도 임차인의 전입일자와 확정일자 순서 불일치, 그리고 채권자와 임차인이 동일인이라는 점 때문에 권리분석이 매우 복잡하며, 이로 인해 낙찰자가 상당한 금액을 추가로 부담하게 될 수 있습니다.

5.2. 복잡한 권리관계

경매 채권자(고재익)와 대항력 있는 임차인(고재익)이 동일 인물이라는 특수성은 일반적인 경매 물건과 다른 특별한 해석이 필요합니다. 이는 경매 절차 진행이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 기타 제한

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 상현동, 상현역 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 오피스텔입니다. 교통 및 입지 조건은 매우 양호한 편이며, 소형 면적으로 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 고재익 씨의 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 특히 채권자와 임차인이 동일인이고, 임차인의 전입일자와 확정일자 정보에 혼선이 있는 점은 권리분석을 매우 복잡하게 만들고 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신분당선 상현역 초역세권으로 교통 편리 및 직주근접 수요 확보 용이.

* 최신 건축 연식: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 상품성이 우수.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적으로 임대 시장 경쟁력 확보.

* 지역 개발 잠재력: 용인시 수지구는 지속적인 개발과 수요가 있는 지역임.

8. 예상 입찰가

8.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 동일 건물(골든풍산리치안)의 유사 면적 오피스텔 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 154,000,000원 (10층)

* 2026년 02월: 151,000,000원 (5층)

* 2026년 05월: 144,000,000원 (5층)

현 시세는 약 144,000,000원에서 154,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

8.2. 입찰가 산정 고려사항

본건의 감정가는 158,000,000원이나, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 고재익 씨의 보증금 145,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금을 인수해야 한다면, 실제 낙찰자가 최종적으로 부담하게 될 총액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

따라서, 낙찰자가 실제 부담할 금액이 시장 시세보다 충분히 낮아져야 투자 가치가 발생할 수 있습니다. 복잡한 권리관계와 보증금 인수 가능성을 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

8.3. 예상 입찰가 제안

현재 시세 하한선(144,000,000원)과 인수 보증금(145,000,000원)을 고려할 때, 낙찰을 통해 실질적으로 금전적 이득을 얻기 위해서는 입찰가를 현저히 낮추어야 합니다.

정밀한 법률 검토 및 명도 비용 등을 고려하여, 보수적으로 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 단, 이는 복잡한 권리관계에 대한 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 최종 인수 조건 및 위험 요소를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.