나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1292 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 129동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 ""수인분당선 보정역"" 동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 대단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 ""보정역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철골트러스지붕 지하1층/지상20층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2003.03.05)

외벽 : 모르타르위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1162 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

1163 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1292 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 129동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 1,250,000,000원

토지 면적: 118.50㎡ (약 35.84평)

토지 지분: 118.50㎡ (약 35.84평)

건물 면적: 226.40㎡ (약 68.49평)

건물 지분: 226.40㎡ (약 68.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2003년 3월 5일

집합건물 정보:

아파트명: 행원마을동아솔레시티

동수: 36개 동, 총 1701세대

해당 동 층수: 지하 1층 / 지상 20층

주차대수: 총 490대 (지상 32대, 지하 55대, 전기차 4대 포함)

건축물 구조: 철골철근콘크리트조 철골트러스지붕

주용도: 공동주택 (아파트)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 소재하며, 수인분당선 보정역 동측에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 단지 주변으로 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

수인분당선 보정역을 도보로 이용 가능한 역세권입니다.

인접 도로상태:

단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 연결되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고 있으며 (보조간선도로, 집산도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획 시설 및 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

을1 (2013.04.15) 하나은행 근저당 330,300,000원 (말소)

을2 (2018.03.28) 하나은행 근저당 148,500,000원 (말소)

을3 (2025.03.04) 이옥단 근저당 780,000,000원 (말소)

갑1 (2022.12.01) 김현식 소유권 이전 (매매)

갑2 (2025.06.10) 하나은행 임의경매개시결정 (수원지방법원 2025타경1292)

말소기준권리:

을1 (2013.04.15) 접수의 근저당권 (하나은행)

인수되는 권리:

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010년 7월 30일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 1,258,800,000원

4. 상권분석

주변 편의시설:

아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 쇼핑 시설 등은 차량 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설:

단지 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역에 해당)

예: 보정초등학교, 보정중학교, 신촌중학교, 죽전고등학교 등

편의시설:

수인분당선 보정역을 이용한 수도권 접근성이 우수합니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의시설이 마련되어 있습니다.

의료시설:

인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 단국대학교병원, 죽전프라임병원 등 종합병원을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없음을 의미하나, 임대차 관계의 실질 내용 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 명도 관련 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

높은 채무 총액:

등기부상 채권 총액이 감정평가액과 유사하거나 약간 초과하는 수준으로, 경매 절차 진행 중 취소 또는 유찰될 가능성을 고려해야 합니다.

건축 연식:

2003년 사용 승인된 건물로, 약 23년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 위치한 행원마을동아솔레시티아파트 129동 2층 202호로, 전용면적 226.40㎡(약 68.49평)의 대형 아파트입니다. 수인분당선 보정역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지이며, 주변으로 아파트 단지, 학교, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 명도 절차 시 특별한 주의와 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

감정가는 12억 5천만원으로 책정되었으며, 등기부상 채무 총액은 약 12억 5천 8백만원 수준입니다. 최근 유사 평형대의 거래 사례 및 시장 상황을 고려하여 합리적인 감정가로 판단되나, 높은 채무 수준과 임차인 이슈는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 수인분당선 보정역 역세권으로 대중교통 이용 편리

* 풍부한 생활 인프라: 대단지 아파트 밀집 지역으로 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성 양호

* 대형 평형 희소성: 전용 226.40㎡의 대형 면적으로, 해당 평형대 수요층 공략 가능

* 지역 발전 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 높은 총 채무액 등 여러 리스크 요인을 안고 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 감정가 12억 5천만원을 기준점으로 하되, 최근 유사 면적 매매 사례(152.386㎡, 11.5억원)와 시장 상황, 그리고 명도 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인 명도 과정에서의 불확실성을 감안하여 감정가 대비 95% ~ 105% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원

최종 입찰가는 제시된 정보와 개인의 자금 계획, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.