나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56196 [1] 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층112호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점역(1호선 전철역)' 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 인근일대는 근린생활시설 및 숙박시설, 오피스텔,아파트 등이 혼재하는 지대임

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 병점역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/ 지상16층 건물내 제1층 112호로서
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 마감.
창호 : 샷시 창호 등으로 마감.

이용상태

제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 기준시점 현재 공실임.

설비내역

전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기 및 주차설비 등이 있으며 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 28m 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 13m 내외의 포장도로와 접하며,
동측으로 노폭 약 5m 내외의 보행자도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

진안동 943-1 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56196 (1)

소재지: 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층112호

용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 635,000,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

건물면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명농업협동조합

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점역(1호선 전철역)' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 병점역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건까지 남측으로는 노폭 약 28m, 서측 및 북측으로는 노폭 약 13m의 포장도로에 접해 있으며, 동측으로는 노폭 약 5m의 보행자도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 3일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권입니다.

총 등기부채권액: 507,547,587원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

등기사항 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2024-04-03)

* 근저당권 (광명농업협동조합, 2024-04-03, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2024-09-20, 21,858,095원) - 말소

* 가압류 (서울보증보험, 2024-12-03, 5,689,492원) - 말소

* 압류 (고양세무서장, 2024-12-06) - 말소

* 압류 (고양시, 2024-12-27) - 말소

* 압류 (화성시, 2025-05-28) - 말소

* 임의경매 (광명농업협동조합, 2025-06-05, 428,083,400원) - 말소 (본건 경매)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 상업 및 주거 복합 지대로, 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 아파트 등이 분포하고 있습니다.

본건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이었으나, 현재 기준시점 현재 공실 상태입니다.

토지는 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통시설로는 1호선 병점역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변에는 다양한 상업 및 주거 편의시설이 혼재해 있을 것으로 예상됩니다.

외부 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 이 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

현재 공실 상태이므로, 빠른 임차인 확보 또는 직접 사용 계획이 필요합니다.

도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 사항이나 추가 규제가 발생할 수 있습니다.

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근의 역세권 입지에 자리하고 있으며, 상업지역 내 근린생활시설로 활용 가능성이 있는 부동산입니다. 교통이 편리하고 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다. 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능하며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 장점입니다. 다만, 임대 관계 미상, 현재 공실, 도시개발구역 지정 및 다수의 법적 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 유동인구 기대

다양한 상업 용도로 활용 가능한 제2종 근린생활시설 용도

토지와 건물 일괄 매각으로 인한 취득 편의성

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 등기 상태

인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 위험 최소화

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 635,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 건물 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 법적 제한 사항 및 미상 임대 관계 등 리스크 요인을 충분히 분석한 후 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 별도의 인수 보증금이 없어 이를 제외한 계산은 필요 없으나, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 시장 조사 및 전문가 컨설팅이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.