나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56312 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 408-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 '수일초등학교' 남측 인근에 위치하며
주변은 단독주택 및 다세대주택, 아파트 및 노변근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 주거지로서의 제반 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 위치한 버스정류장까지는 도보 약 5분
소요되나, 대중교통의 횟수 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서
외벽 : 적벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수일중학교(수원교육지원청문의))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중이며 서고 동저의 경사지에 건축된 관계로 302호와 본건인 402호가 인접하여 위치하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경56312 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 파장동 408-1 4층402호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

토지 면적은 22.93㎡(약 6.94평)이며, 건물 면적은 46.05㎡(약 13.93평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물명은 현대로얄하이츠빌라로, 1990년 7월 31일 건축 허가를 받아 1991년 11월 28일 사용 승인된 4층 규모의 벽돌조 스라브지붕 건물입니다. 본건은 이 중 4층에 위치한 402호입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 '수일초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거지로서의 기본적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지 도보 약 5분 소요됩니다. 다만, 대중교통의 횟수 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수일중학교, 수일초등학교), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자 및 경매 개시

본건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (본명: 김지윤)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-09

* 확정일자: 2021-02-17

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 있음 (선순위임차권)

* 비고: 물건명세서에 따르면, 본건의 매각으로 을구 순위 3번의 주택임차권(김 , 보증금 115,000,000원)은 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 포천세무서장의 압류(갑5)입니다.

을구 3번의 주택임차권(김 , 115,000,000원)은 인수되는 권리입니다.

이 외 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 4,021,000,000원입니다.

* 권리분석 종합

대항력 있는 선순위 임차인 김 의 보증금 115,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 점은 본건 경매 진행 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건의 거래 동향은 다음과 같습니다.

* 나경캐슬(B동) (2016년식, 42.925㎡): 2026년 6월 20일 21,500만원 거래

* 동방빌라 (1991년식, 48.14㎡): 2026년 6월 6일 14,000만원 거래

* 진주맨션5동 (1991년식, 33.07㎡): 2026년 6월 20일 21,800만원 거래

본건(1990/1991년식, 46.05㎡)은 건축 연식이 1990년대 초반으로, 면적은 약 13.93평입니다. 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택들이 1억 4천만원에서 2억 1천 8백만원까지 다양하게 거래된 것을 볼 때, 본건의 현재 시세는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 감정가와의 비교

본건의 감정가 116,000,000원은 위에서 추정한 시세보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 권리상 인수 부담이 있는 점을 고려한 것일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 남측 인근에 수일초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 건물 구조 및 설비

본건은 벽돌조 스라브지붕 4층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 기타 특이사항

다세대주택으로 이용 중이며, 서고 동저의 경사지에 건축된 관계로 302호와 본건인 402호가 인접하여 위치하고 있습니다. 이는 세대 간 소음이나 프라이버시 침해 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 115,000,000원입니다. 이 금액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 상승하게 됩니다.

* 경사지 인접 배치

건축물의 경사지 인접 배치로 인해 층간 소음, 누수, 프라이버시 침해 등 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증개축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 수일초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다. 감정가는 116,000,000원이지만, 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석했을 때 시세는 더 높게 형성되어 있습니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 115,000,000원이 배당되지 않으면 인수된다는 점입니다. 이 점을 고려하면 본건은 잠재적 리스크가 높은 물건으로 판단됩니다. 경사지 배치로 인한 문제점도 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 명확한 임차인 인수 보증금으로 인한 투자금액 산정 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시장 가치는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 보고서에서는 보수적으로 시세를 210,000,000원으로 가정합니다.

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨가 있으며, 보증금 115,000,000원이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 추정 시세에서 인수될 수 있는 임차인 보증금을 차감하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 추정 시세: 210,000,000원

* 인수 예상 보증금: 115,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

이는 잠재적인 인수 보증금 부담을 고려한 합리적인 입찰 희망가 범위입니다. 본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있으나, 임차인 인수 부담을 감안해야 하므로 보수적인 접근이 필요합니다. 실제 입찰 시에는 배당 현황, 명도 가능성, 기타 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.