나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56255 [1] 경기도 화성시 반송동 107-6 거산프라자 3층308호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""동탄복합문화센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(아파트)단지를 배후로 상업용 및 업무용빌딩, 각종근린생활시설, 오피스텔 등
이 소재하는 상가지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보
통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하3층/지상10층 건물내 제3층 제308호 로서,
외벽:석재붙임마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

원룸형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로3류, 동측으로 중로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로3류(폭25m~30m)(접
합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 원룸형 다세대주택으로 이용중임.
2. 용도변경 및 전유부분할내역 있음(감정평가서 및 건축물대장 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경56255(1)호 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 반송동 107-6 거산프라자 3층 308호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 117,000,000원입니다.

토지 면적은 4.97㎡ (약 1.50평)이며, 건물 면적은 27.18㎡ (약 8.22평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 김OO이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 반송동에 위치하며, 주위에는 공동주택 단지를 배후로 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 상가지대입니다.

단지 서남측 인근에는 "동탄복합문화센터"가 있어 문화 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로 상태로는 남측에 대로3류(폭 25~30m), 동측에 중로2류(폭 15~20m)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2021년 11월 4일 접수된 압류(화성시)입니다.

등기부등본 요약에 따르면 다수의 압류 및 가압류 내역이 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 주의해야 할 권리는 "대항력 있는 임차인"으로, 임차인 김민석은 2021년 7월 19일 전입하여 2021년 6월 24일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 70,000,000원이며 차임은 0원입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있는 권리입니다. 이는 본건 입찰 시 인수 보증금 부담 가능성을 시사합니다.

다만, 권리분석 상의 "인수 보증금 합계: 0원" 표기는, 경매 채권액(70,000,000원)이 임차인의 보증금과 동일하며, 채권자(김민석)가 임차인이기도 하여 낙찰 시 배당을 통해 보증금이 소멸될 것으로 예상되거나, 또는 경매 신청 채권액이 임차인의 보증금을 충당할 것으로 보기 때문일 수 있습니다. 그러나 물건명세서의 '말소되지 않는 권리'에 대한 언급은 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함을 강조합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 반송동 지역은 동탄복합문화센터 인근의 상업 및 업무 지역으로, 다양한 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

원룸형 다세대주택으로서, 인근 직장인이나 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 데이터는 다음과 같습니다.

- 우림필유타운하우스 (2008년식, 연립, 84.9379㎡): 2026년 5월, 2층 44,000만원 (약 51.8만원/㎡), 4층 49,500만원 (약 58.3만원/㎡)

- 동탄벽산블루밍타운하우스 (2019년식, 다세대, 84.84㎡): 2026년 5월, 3층 55,500만원 (약 65.4만원/㎡)

제공된 주변 시세 정보는 본건과 면적 및 주택 유형이 상이한 대형 평형대(85㎡ 내외)의 거래 사례입니다. 본건(27.18㎡)의 감정가는 117,000,000원 (약 430.5만원/㎡)으로, 이는 대형 평형대의 제곱미터당 시세(약 51.8~65.4만원/㎡)와 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 이러한 차이는 본건이 소형 원룸형 주택으로서 지역 내 특정 수요층(1인 가구, 직장인 등)을 대상으로 높은 가격을 형성하고 있음을 시사합니다. 직접적인 비교 대상이 부족하므로, 감정가를 중요한 기준으로 삼아야 합니다.

5. 생활정보

본건은 원룸형 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기, 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

동탄복합문화센터 인근에 위치하여 문화생활 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지가 배후로 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(김민석, 보증금 70,000,000원)의 존재입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 낙찰 후 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생합니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

또한, 용도변경 및 전유부분할 내역이 있어 감정평가서 및 건축물대장을 통해 정확한 현황을 파악해야 합니다. 이로 인해 실제 이용 가치나 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 동탄복합문화센터 인근 상업지역에 위치한 소형 원룸형 다세대주택으로, 소액 투자 또는 1인 가구의 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

입지 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요소이며, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 동일 면적 대비 높은 수준이나, 소형 주택의 시장 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 동탄복합문화센터 인근의 상업지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

- 원룸형 소형 주택으로 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 입찰 시 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하여, 이를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인 김민석의 보증금 70,000,000원이 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수해야 합니다.

따라서, 안전한 입찰을 위해서는 최소한 채권액(70,000,000원) 이상으로 입찰하여 임차인의 권리가 소멸되도록 하는 것이 중요합니다.

감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이며, 본건의 경우 70,000,000원의 인수 부담 가능성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

감정가: 117,000,000원

채권액(임차인 보증금): 70,000,000원

합리적인 입찰 범위는 90,000,000원 ~ 105,000,000원입니다.

이 중, 리스크를 고려한 최종 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰 시, 채권액 70,000,000원을 초과하므로 임차인의 보증금은 배당을 통해 소멸될 가능성이 높으며, 감정가 대비 약 81.2% 수준으로 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 서류(건축물대장, 등기부등본, 임대차 계약서 등)를 상세히 재확인하여 최종적인 인수 여부 및 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.