나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1279 [1] 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1018 신정마을 304동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재‘정평초등학교’북측 인근에 위치하며, 부근에는 공동주택, 근린생활시설, 종교시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건의 인근에 수지구청역(신분당선) 및 버스정류장이 위치하고 있는 등 인근지역의 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 18층 아파트 중 제10층 제1003호 임.

이용상태

대상물건의 집합건축물대장상 전유부분의 용도는‘아파트’임.(별첨‘건물개황도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 대지권의 목적인 토지의 형상은 사다리형(사다리형 유사 포함)이고 주된 이용상황은 아파트의 건부지 상태인 것으로 조사됨.

인접 도로상태등

대상물건은 아파트단지의 내부도로를 이용하여 접근이 가능하며, 아파트단지의 남동측 및 남서측에 자동차 등의 통행이 이루어지는 출입구가 위치하고 있는 것으로 조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1279 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1018 신정마을 304동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 10억 7,000만원

토지면적: 68.86㎡ (약 20.83평)

건물면적: 134.58㎡ (약 40.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 '정평초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부근에는 아파트 단지, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재되어 있습니다.

수지구청역(신분당선) 및 다수의 버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 2001-02-16: 박성원 (매매)

* 2010-12-17: 주경희 외 1명 (매매)

* 2025-04-21: 주경희 (2번 이권리 수지분 전부 이전)

근저당권은 신한은행(2건) 및 에스비아이저축은행(1건) 명의로 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

임의경매개시결정은 신한은행에 의해 2025-04-04에 등기되었습니다.

등기부상 채권 총액은 869,900,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

수지구청역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역의 배후 주거 단지로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 정평초등학교가 인접해 있어 자녀의 통학이 편리합니다.

교통: 신분당선 수지구청역을 이용한 서울 강남권 접근성이 우수하며, 광역 및 시내버스 노선이 다양합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 주거단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 정보: 신정마을극동임광 아파트는 2000년 5월 사용승인되었으며, 총 6개 동 424세대로 구성되어 있습니다. 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 580대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 월세는 얼마인지 정확한 정보가 파악되지 않았습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 현황 아파트로 사용 중이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구의 핵심 주거지역에 위치하며, 신분당선 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

2000년에 건축된 아파트로 연식은 있으나, 지속적인 관리를 통해 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 사전에 철저히 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 수지구 풍덕천동의 중심 지역으로, 신분당선 수지구청역을 통한 서울 접근성이 매우 뛰어납니다.

풍부한 생활 인프라: 주변에 각종 편의시설, 상업시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

명확한 권리 관계: 낙찰 시 기존의 근저당 등 담보 물건은 모두 말소되므로 권리 상 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(134.583㎡)의 10층 매물은 2026년 5월 1일 13억 8,000만원에 거래되었습니다.

이는 감정가 10억 7,000만원 대비 약 129% 수준으로, 현재 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 보여줍니다.

본 물건은 10층으로 가장 최근 높은 가격에 거래된 층과 동일합니다.

현 시세 및 입지 조건을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 최고 실거래가 수준을 참고하는 것이 합리적입니다.

임대 관계 미확인 등 명도 리스크를 감안하더라도, 시세 차익을 확보하기 위한 전략적인 입찰이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 13억 3,000만원 (133,000만원) 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 범위 내에서 보수적으로 접근한 가격이며, 입찰자의 자금 계획 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.