나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33311 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 367-38 남영팰리스타운 101동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""심곡1동행정복지센터"" 남동측 인근의
남영팰리스타운 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 각종 근린생활시설
등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2009. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건
공동주택(다세대주택) 건물 내의 3층302호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감.
내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인첩토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택)
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택(다세대주택)은 남서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반),
소로2류(폭 8m~10m)(소로2-424호선)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
과밀억제권역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33311 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 367-38 남영팰리스타운 101동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

* 건물면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡1동행정복지센터" 남동측 인근의 남영팰리스타운 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

* 교통: 본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

* 토지이용계획: 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 권리내역:

* 말소기준권리: 북대전세무서장 압류 (2022-12-29)

* 기타 등기사항: 소유권 이전, 주택임차권(주현규, 195,000,000원), 압류(부천시), 강제경매(주택도시보증공사).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (주현규)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-02

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본 건의 임차인인 주택도시보증공사의 주택임차권 등기(을구 순위 8번)는 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 심곡1동행정복지센터, 각종 상가 등

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인이었던 HUG 관련 권리 관계가 복잡하였으나, 매각으로 인해 임차권이 소멸되고 인수 보증금이 0원으로 처리되어 법적 리스크는 상당 부분 해소됨.

* 토지이용계획상 제한사항: 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등은 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 협소한 토지 면적: 다세대주택의 토지 지분 면적이 약 8.29평으로, 향후 재건축 등 대규모 개발 시 고려사항이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이기도 하였으나, 매각으로 인해 임차권이 소멸되고 인수할 보증금이 없어 권리상의 문제는 명확히 정리된 것으로 판단됨.

* 최근 거래 사례와 감정가를 비교 분석 시, 합리적인 수준에서의 입찰을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 전망됨.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확화: HUG 관련 복잡한 권리 관계가 매각으로 인해 소멸되어 낙찰자의 권리 인수 부담이 없음.

* 준주거지역 입지: 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 교통 편리성: 대중교통 이용이 용이한 위치임.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 71.1㎡ (약 21.51평) / 4층 / 2026년 3월 거래: 180,000,000원 (평당 약 8,368,000원)

* 71.28㎡ (약 21.56평) / 4층 / 2026년 3월 거래: 235,000,000원 (평당 약 10,899,000원)

* 본건 건물면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

* 감정가: 224,000,000원

* 시세 분석:

* 본건의 면적(62.38㎡)은 최근 거래 사례 중 71.1㎡ 및 71.28㎡ 물건들과 유사한 가격대에 형성되어 있음.

* 가장 최근의 고가 거래(235,000,000원, 71.28㎡)를 기준으로 면적 비율을 적용하면, 235,000,000원 * (62.38㎡ / 71.28㎡) ≈ 205,600,000원으로 추산됨.

* 이는 본건의 감정가(224,000,000원)보다 낮은 수준임.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능.

* 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 적정할 것으로 판단됨.

* 입찰가: 195,000,000원 (예시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.