나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33506 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 다세대주택 위주의 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는
지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등
고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 5층 503호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33506 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 218-42 주은빌라 5층503호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.74㎡ (약 13.53평)

건물지분: 44.74㎡ (약 13.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 177,000,000원

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 위주의 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

3.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

인접 도로상태등: 본건 북측으로 소로의 포장도로와 접함.

3.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 종류

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요한 임차인임.

* 임차인: 주택도시보증공사(양정훈)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-17

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부채권 총액: 175,000,000원

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경33506) 등기부 (을구 8번 주택임차권 등기보다 후순위)

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 8번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 동향

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 면적(약 36㎡)의 연립/다세대 주택이 2025년 12월 기준 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원에 거래되었습니다.

5.2. 시세 분석

본건은 전용면적 44.74㎡로, 주변 거래 사례 대비 면적이 넓은 편입니다. 건물 연식(2002년 준공)은 비교적 최신에 속하나, 집합건축물대장상 위반건축물로 표시된 점은 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 위반 건축물 등재 여부에 따라 수리 비용 발생, 재산권 행사 제약 등이 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 이용 현황 및 설비

현재 다세대주택으로 이용중입니다.

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있어, 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과, 시정명령, 철거 등 법적 제재 및 재산상의 불이익이 발생할 수 있습니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

보증금이 0원인 임차인 방 이 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자가 비교적 최근(2024-10-25)입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7.3. HUG 인수조건 변경

등기부상 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권 등기가 말소 예정이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG 보증 관련 인수 조건이나 채무 관계에 변동사항이 있었는지 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 말소동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

8. 종합 의견

본건은 부천시 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 소사초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요하지만, 말소동의 확약서 제출로 인해 채권 관련 문제는 해결될 가능성이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 소사초등학교 인근의 주거지역에 위치한 점.

* 인근 시세 대비 면적이 넓어 잠재적 가치가 있을 수 있음 (위반건축물 문제 해결 시).

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.