나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33424 [1] 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 69-5 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33424 [1] 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 69-5 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매6계 2025타경33424 | 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 69-5 | 감정가: 1,282,621,300원 | 최저가: 1,282,621,300원 | 용도: 근린생활시설

1.1. 부천지원 2025타경33424 (1) 물건 보고서

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33424 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 69-5

용도: 근린생활시설

감정가: 1,282,621,300원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.83평)

건물면적: 298.44㎡ (약 90.30평)

건물 제시외면적: 241.40㎡ (약 73.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 김OOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

1.3. 취급 시 주의사항

일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 건물 내부에 설치된 덤웨이터(주방용 승강기)는 매각에 포함됩니다. 다만, 토지 지상에 설치된 몽골텐트(천막)는 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.4. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 ""풍곡4리마을회관(신동마을회관)"" 북서측 인근, 국지도 78호선 간선도로변에 위치하고 있습니다. 주변은 한강 수변 구역을 따라 집단취락지구, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있으며, 인접 지방도로변에는 일반대중음식점, 카페, 전원주택 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입은 가능하나, 일반 대중교통은 버스 정류장이 다소 멀리 떨어져 있고 배차 간격이 1대 운행으로 불편한 편입니다.

1.5. 토지 현황

본건 토지는 사다리형의 평지로서 현재 상업용(일반대중음식점 - 카페) 건부지로 이용 중입니다. 토지 북동측으로 폭 약 10~2m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.6. 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조로, 2011년 6월 3일자로 "단독주택"으로 사용 승인되었습니다. 이후 1층(189.27㎡)은 일반음식점으로, 2층(109.17㎡)은 제2종 근린생활시설(사무실)로 용도 변경하여 현재 일반음식점(커피와 빵, 카페)으로 운영 중입니다. 건물의 구조, 현상 및 관리 상태는 보통이며, 기본적인 위생설비, 상하수도시설, 자동화재탐지 및 경보기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

1.8. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(송OO)입니다. 채권자는 김OOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 법정지상권이 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

1.9. 상권분석

주변 지역은 집단취락지구와 상업시설이 혼재되어 있으며, 본건은 일반대중음식점 및 카페로 운영 중입니다. 인근에 다른 카페들이 있는 것으로 보아 상권은 형성되어 있으나, 교통 편의성이 다소 낮아 유동인구 확보에는 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 생활정보

본건은 현재 '477롱블랙'이라는 상호의 카페로 운영 중입니다.

1.11. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 법정지상권의 존재입니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주가 다를 경우 발생할 수 있으며, 추후 토지 사용에 대한 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 개발제한구역, 군사시설 보호구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 교통 편의성이 낮다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.12. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 고촌읍 풍곡리 소재 근린생활시설로, 현재 카페로 운영 중입니다. 입지 조건은 도로변에 위치하여 접근성은 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 토지이용계획상 다수의 제한사항이 있으며, 특히 법정지상권 존재 여부에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 현재 운영 중인 상가라는 점은 긍정적이나, 해당 리스크들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.13. 투자 포인트

현재 운영 중인 카페 건물이므로 인수 후 즉시 수익 창출이 가능합니다. 주변 환경이 집단취락지구와 상업시설이 혼재되어 있어 잠재적인 고객 수요가 있습니다. 향후 개발 가능성이나 주변 지역의 성장 추이를 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 법정지상권 문제를 해결하거나, 이를 활용할 수 있는 방안을 모색한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매6계