나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33236 [1] 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""경기김포경찰서"" 북동측 인근에 위치하며, 김포신도시
대단위 아파트단지와 함께 지식산업센터 및 지원시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있는
지역임

교통상황

노선버스 등의 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통편익은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제1층 제111호로서,
외벽: 복합판넬 및 외장석재 등 마감
내벽: 시멘몰탈 위 페인팅 등 마감
창호: 삿시창호임

이용상태

근린생활시설로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이
되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 인접 토지 및 도로와 등고평탄하며, 현황 공장 및 근린생활시설로
이용중인 집합건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30m, 22m의 도로에 접하고 있는 이면획지임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,
하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33236 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 111호

용도: 근린상가 (근린생활시설)

감정가: 800,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.6평)

건물면적: 72.18㎡ (약 21.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 3층, 지상 7층

사용승인일: 2019년 10월 23일

본건 위치: 1층 111호

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "경기김포경찰서" 북동측 인근에 위치합니다. 김포 한강신도시의 대단위 아파트 단지와 더불어 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 김포 골드라인 장기역이 도보 거리에 있어 향후 대중교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 북서측과 남동측으로 각각 약 30m, 22m의 도로에 접하는 이면획지로서 차량 접근성도 우수합니다.

2.3. 주변 시설

인근에는 경기김포경찰서가 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 다양한 상업, 업무 시설이 밀집해 있습니다. KB전산센터, 국민연금관리공단, 한국농어촌공사, 한국전력공사 등 공공기관 및 기업 시설도 자리하고 있습니다. 종합의료시설 부지도 예정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권 (채권액 744,000,000원)입니다 [cite:8 from provided text].

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권개요: 없음) [cite:8 from provided text].

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 장경미

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2024-10-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만, 임대 관계는 미상이며, 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

김포 한강신도시 내에 위치하며, 주변의 대규모 아파트 단지와 지식산업센터, 지원시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 잠재 고객층이 두텁습니다. 본 건은 제1종 근린생활시설로 현재 이용 중으로, 다양한 소매점, 서비스업종 등이 입점하기 적합한 환경입니다.

4.2. 성장 잠재력

김포 한강신도시는 지속적으로 발전하고 있는 신도시 지역으로, 향후 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 따라 상권의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 버스 정류장이 위치하며, 김포 골드라인 장기역(예정/인근)을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 경기김포경찰서와 함께 다수의 행정기관 및 기업 시설이 근거리에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거, 상업, 업무 및 지식산업센터가 복합적으로 개발된 신도시 지역 특성상 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 쾌적하고 개발 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항 고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다 [cite:9 from provided text details for '토지이용계획']. 특히 공항 고도 제한 등 항공기 운항과 관련된 제약 사항이 존재합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없고 보증금에 대한 우선 변제권(확정일자, 배당신고)도 없는 상태이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 절차를 신속하고 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 한강신도시의 핵심 지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능하며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 일부 토지이용계획상의 제한과 임차인 명도 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 김포 한강신도시의 성장 잠재력: 완성형 신도시로 발전 중인 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 교통 인프라: 버스 정류장 인근 및 김포 골드라인 장기역(인근) 접근성.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸로 안전한 취득 가능.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 안정적인 자산 확보.

* 다양한 주변 시설: 대규모 주거 단지, 업무 시설, 공공기관 인접.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 800,000,000원을 기준으로, 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 권리 분석 결과(인수 보증금 0원) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매 입찰가율(감정가의 70~90% 범위)과 물건의 장단점을 면밀히 분석하여 신중하게 산정하는 것이 좋습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.