나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33385 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 130-8 예원빌라 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33385 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 130-8 예원빌라 3층 301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경33385
• 주소: 경기도 부천시 원미구 도당동 130-8 예원빌라 3층 301호
• 감정가: 113,000,000원
• 최저가: 79,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매12계 2025타경33385 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 130-8 예원빌라 3층 301호 | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 79,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2025타경33385 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 도당동 130-8 예원빌라 3층 301호입니다.

용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 113,000,000원이며, 소유자와 채무자는 배OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 32.38㎡ (약 9.79평)이며, 건물면적은 40.92㎡ (약 12.38평)의 전용면적입니다.

본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

이용상태는 다세대주택이며, 개별난방(도시가스 설비) 및 급배수, 위생설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 중심의 주택지대입니다.

토지는 가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통환경

차량 접근성은 자유로우며, 인근 간선도로(심곡로 등) 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

북동측 근거리에 서해선 전철역인 원종역이 소재하여 전철 이용이 가능하여 향후 교통 편의성이 개선될 여지가 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 도당초등학교, 동원유치원, 여월초등학교 등의 교육시설이 소재하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

생활편의시설(상가, 마트 등)은 인근 주택가에 산재해 있으며, 주차는 총 3대 가능합니다.

인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 상태 및 매각 방식

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

현재 임차인이 존재하며, 임차보증금은 115,000,000원, 점유개시일은 2022.07.28입니다.

임차보증금이 감정가(113,000,000원)를 초과하는 수준이므로, 말소기준권리보다 임차인의 전입일자가 앞선다면 임차인이 대항력을 가질 가능성이 매우 높습니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 분석 및 주거 수요

본 건이 위치한 도당동은 전형적인 주거 밀집지역으로, 실수요층의 주거 선호도가 꾸준한 지역입니다.

초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구의 주거 수요가 확보될 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 문제입니다.

임차보증금(115,000,000원)이 감정가(113,000,000원)보다 높아, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 경우 투자금 대비 수익률에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

반드시 입찰 전 말소기준권리를 확인하여 임차인의 대항력 유무를 면밀히 분석해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

원종역(서해선)이 비교적 근거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 서울 접근성 개선 여지가 있습니다.

대지권 면적이 9.79평으로 다세대주택 치고는 양호한 편에 속하며, 향후 재개발 또는 노후 주택 수요 대체 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 건은 초등학교 인근의 주택 밀집지역에 위치하며, 교통 환경이 개선될 여지가 있는 다세대주택입니다.

다만, 임차인의 높은 임차보증금으로 인한 '선순위 임차인 인수 리스크'가 존재하므로, 안전 마진을 확보하기 위해서는 권리분석을 철저히 하고 충분히 유찰된 후 보증금 인수액을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

실거주 목적으로도 적합하나, 투자 목적으로 접근할 경우 권리 관계 해소 방안을 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계