나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509774 [1] 인천광역시 서구 마전동 984-4 오필리아 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하고, ""검단사거리역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호이며,
외벽 : 외벽 치장벽돌 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""단지형 연립주택""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, ""도시형생활주택 등"" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측 및 남측으로 도로에 접함(일부는 차량 통행 곤란).

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 특수도로(보행자전용도로)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이나, 본건의 집합건축물대장(표제부)상
용도는 도시형생활주택(단지형연립)이고 집합건축물대장(전유부)상 용도는
단지형연립주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설, 집합건축물대장 표제부상 용도는 도시형생활주택(단지형연립)이고, 집합건축물대장 전유부상 용도는 단지형연립주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경509774 (1)호 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 마전동 984-4 오필리아 2층 202호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 210,000,000원입니다.

토지 면적은 31.06㎡ (약 9.39평)이며, 건물 면적은 60.01㎡ (약 18.15평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 오OOOOOOO입니다.

본건은 유동화물건이며 공동담보로 진행됩니다.

중요한 주의사항으로, 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장 표제부상 용도는 도시형생활주택(단지형연립)이고, 집합건축물대장 전유부상 용도는 단지형연립주택으로 기재되어 있어 용도상 차이가 있습니다.

2. 입지조건:

2.1. 주변 환경:

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 지하철 '검단사거리역' 북동측 인근 지역입니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황:

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 양호하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획:

본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 특수도로(보행자전용도로) 구역에 포함됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당하여 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 토지는 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형이며, '도시형생활주택 등'의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석:

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리:

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 15일에 접수된 오에스비저축은행의 근저당권(을7)으로, 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약:

등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 노연선 (2019-04-16)

* 소유권이전: 손지연 (2020-08-10, 매매)

* 근저당: 오에스비저축은행 (2021-12-15, 405,600,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 롯데카드 (2024-08-20, 16,798,271원, 말소)

* 가압류: 인천신용보증재단 (2024-10-17, 30,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 오에스비저축은행 (2025-06-05, 366,466,817원, 말소)

등기부채권 총액은 452,398,271원입니다.

3.3. 임차인 현황:

제공된 정보상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 대항력 유무를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활정보:

4.1. 상권 분석:

본건은 검단사거리역 인근의 역세권으로, 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 배후수요가 존재합니다. 상업 및 주거 기능이 결합된 지역으로, 교통 편의성으로 인해 일정 수준의 상권 활성도가 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설:

주변에 근린생활시설과 관공서 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철역과 버스 정류장이 가까워 시내 이동이 용이하며, 직장인 및 지역 주민들의 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

5. 잠재적 리스크:

5.1. 공부상 용도 불일치:

등기사항전부증명서(업무시설), 집합건축물대장 표제부(도시형생활주택), 집합건축물대장 전유부(단지형연립주택) 간 용도 표기가 달라 추후 부동산 활용 및 거래 시 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가치를 하락시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

5.2. 도로 상황:

본건 토지의 동측 및 남측으로 도로에 접해 있으나, 일부 구간은 차량 통행이 곤란할 수 있다는 점은 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

5.3. 기타 제한사항:

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

5.4. 복잡한 권리 관계:

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 분석이 요구됩니다.

6. 종합 의견:

본건은 인천 지하철 검단사거리역 인근 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 공부상 용도 불일치, 일부 도로 통행 곤란, 지역 제한 구역 포함 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보라는 점에서 권리 관계를 더욱 신중하게 검토해야 합니다. 임대관계 미상으로 명도 관련 이슈도 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트:

* 검단사거리역 역세권으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 현재 감정가가 주변 시세 대비 높은 편으로, 유찰 시 적정 가격에 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

8. 예상 입찰가:

8.1. 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 59.8㎡~68.31㎡)의 연립/다세대 주택 매매가는 1억 3천만원에서 3억 9천 8백만원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적(60.01㎡)과 유사한 타워팰리스4차(59.8㎡, 1억 5천 4백만원) 및 클라우스2동(49.96㎡, 1억 3천만원)의 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 평당 약 850만원 수준으로 추정되며, 이를 환산하면 약 1억 5천 4백만원 수준입니다. 그러나 본건의 감정가는 2억 1천만원으로, 주변 시세 대비 약 36% 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 역세권 프리미엄이 과도하게 반영되었을 가능성을 시사합니다.

8.2. 입찰가 제안:

감정가 2억 1천만원에 비해 주변 시세가 1억 5천 4백만원 수준이므로, 1차 입찰 시에는 감정가의 80% 수준인 약 1억 6천 8백만원을 시작점으로 고려할 수 있습니다. 그러나 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 첫 입찰에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 1차 예상 입찰가는 1억 7천만원으로 제안하며, 실제 입찰 과정에서의 경쟁률, 현장 조사 결과, 권리 관계 최종 확인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기를 권고합니다. 만약 1차 입찰에서 낙찰이 어렵다면, 유찰 후 가격 하락을 기다려 차기 입찰을 고려하는 것도 현명한 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.