나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509746 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역(인천1호선)"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시
제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 14층 1411호로서,
(사용승인일: 2018.05.02)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

'오피스텔'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 각각 소로의 지선도로(예술로370번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(2016.11.14)(접합), 가축사육제한구역(2013
-03-08)((문의:남동구환경보전과032.453.2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509746 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 14층1411호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

토지 지분: 3.3378㎡ (약 1.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.64㎡ (약 5.94평)

건물 지분: 19.6408㎡ (약 5.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

건물 사용승인일: 2018년 5월 2일

총 호수: 315호

건축물 주용도: 업무시설 및 근린생활시설

1.1. 입지조건

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역(인천1호선)" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로: 북동측 및 북서측으로 소로(예술로370번길)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 20일자 고양세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 27일

* 확정일자: 2022년 5월 3일

* 배당신고일자: 2024년 6월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며 대항력 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금: 0원 (입찰 시 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 간석오거리역 인근의 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통: 인천1호선 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있는 거리입니다.

* 주거 편의: 다양한 근린생활시설이 인근에 분포할 것으로 예상되며, 주변 주거 지역과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 교육/의료: 외부 검색 결과, 주변에 초등학교, 중학교, 종합병원 등은 간석오거리역 및 구월로터리 인근에 분포하고 있으나, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 향후 명도 또는 처분 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계: 채권자이자 임차인으로 HUG가 등재되어 있어, 경매 절차 및 HUG의 채권 회수 방식에 대한 추가적인 이해가 필요합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 위험은 항상 존재하므로, 투자 시 임대 수익률 분석이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 건물 상태는 양호하며, 2018년에 사용 승인되었습니다.

* 권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, HUG 관련 특이사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

* 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능 거리의 역세권 오피스텔입니다.

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 소형 평형: 19.64㎡의 소형 평형으로 1인 가구 및 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 적정 감정가: 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가로 책정되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적): 108,700,000원 (2025년 12월 27일 거래)

* 최근 실거래가 (유사 면적): 100,000,000원 (2025년 2월 12일 거래), 85,000,000원 (2026년 3월 27일 거래)

* 예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.