나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509699 [1] 인천광역시 계양구 계산동 953-8 로즈빌5차 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 402호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경509699 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 계산동 953-8 로즈빌5차 4층402호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 171,000,000원입니다.

토지 면적은 23.48㎡ (약 7.10평)이며, 건물 면적은 51.31㎡ (약 15.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며, 지하철 계산역에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

본건 건물은 북측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 17일자 계양구(인천광역시)의 압류(갑5)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 455,630,519원입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 을구 10번 순위의 주택임차권(장현수, 154,000,000원)이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김중석(보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-22)은 대항력이 없습니다.

* 임차인 주택도시보증공사(장현수, 보증금 154,000,000원, 전입일자 2021-01-25)는 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

인천 계양구 계산동은 역세권과 상업시설이 복합된 지역으로, 근린생활시설 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다.

인근에 계산역이 있어 유동인구가 있는 편이며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

다만, 과거 일부 지역에서 유흥업소 밀집 및 호객행위 관련 보도가 있었으며, 악취 신고 사례도 발생한 바 있어 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2010년 2월 23일경입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 각종 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력있는임차인 존재: 임차인 현황 및 등기부등본상 HUG(장현수)의 임차권이 등재되어 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는임차인' 표기는 혼란을 야기할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 진행 과정이나 낙찰 후 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 환경 문제: 과거 유흥업소 밀집 지역으로 분류되었던 점, 악취 발생 신고 사례 등이 있어 주변 환경의 질에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 강제경매 물건으로, 계산역 인근에 위치한 아파트입니다.

전용면적 51.31㎡의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있으며, 역세권 입지 및 주변 생활 편의시설을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 HUG 임차권 관련 불확실성, 높은 채권 총액, 일부 부정적인 지역 환경 요인 등은 투자 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

말소주의 원칙에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, HUG 임차권 관련 최종 처리 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 계산역 역세권 입지로 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집하여 주거 편의성이 높습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 171,000,000원을 기준으로, 현재 물건의 권리 관계, 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

특히 HUG 임차권의 처리 결과 및 주변 시세 변동 등을 면밀히 파악한 후, 본건의 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 최신 시장 분석을 통해 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.