나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509494 [1] 인천광역시 부평구 부평동 751 진하이빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의
공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제5층 제501호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭약 15미터 포장도로 및 남측으로 폭약 6미터의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구
<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509494 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 751 진하이빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천 8백만원

토지면적: 24.34㎡ (약 7.37평)

건물면적: 58.39㎡ (약 17.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO (강애리)

건축년도: 2008년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 여건은 무난합니다.

2.2. 교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통 사정이 양호하며, 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 15미터 포장도로 및 남측으로 폭 약 6미터의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,

3.2. 외벽 및 내벽

외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

3.3. 창호

창호는 하이새시 창호 등입니다.

3.4. 이용상태 및 설비

다세대주택으로 이용 중이며, 상하수도시설 및 난방, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지정보

4.1. 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형의 토지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법)에 해당합니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 11월 4일 접수된 산곡2.4동새마을금고의 근저당권(108,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(을4 근저당권, 갑4 강제경매)는 소멸될 예정입니다.

* 총 채무액: 121,000,000원 (근저당권 108,000,000원 + 13,000,000원)

* 강제경매 채권자: 강애리 (경매 신청 채권액: 46,374,298원)

5.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요 없음).

6. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강 은 전입일자(2013-11-08)가 말소기준권리(2013-11-04)보다 늦어 대항력이 없습니다. 또한, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

7. 상권분석

7.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 7월 실거래 사례 분석 결과, 인근 다세대/연립주택의 거래가액은 전용면적 38.94㎡(약 11.78평)에 7,000만원 (약 179.8만원/㎡), 전용면적 49.26㎡(약 14.90평)에 2억 8,400만원 (약 576.5만원/㎡), 전용면적 56.08㎡(약 16.97평)에 1억 2,300만원 (약 219.3만원/㎡)으로 확인되었습니다.

7.2. 본건 시세 추정

본건은 전용면적 58.39㎡(약 17.67평)으로, 최근 실거래가 중 전용면적 56.08㎡의 '신한' 빌라(2002년식)와 유사한 면적대 및 가격대를 보입니다. 당시 가격은 약 219.3만원/㎡ 수준이었습니다. 본건의 감정가는 1억 5,800만원이며, 건물은 2008년식으로 비교적 신축에 속합니다. 분석된 실거래가를 기준으로 산정 시, 본건의 적정 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 내외로 추정됩니다. (전용면적 58.39㎡ * 약 210~230만원/㎡)

8. 생활정보

8.1. 편의시설

건축물대장 상 본건 건물 내에 제1종근린생활시설(소매점)이 포함되어 있으며, 주변에도 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

8.2. 교육시설

'부평남초등학교'가 북서측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

8.3. 주거환경

본건은 동류형의 공동주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

9. 잠재적 리스크

9.1. 토지이용계획상 제약 사항

가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법규적 제한이 존재하여 향후 건축 행위나 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

9.2. 주변 환경

현재까지 파악된 정보상 혐오시설이나 심각한 주거 저해 시설은 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 근린생활시설 위주의 지역입니다.

10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교가 인접하고 대중교통 이용이 편리한 주거지입니다.

* 명확한 권리관계: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 등기는 소멸될 예정입니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 1억 5,800만원 대비 최근 시세 분석 결과, 80% 수준에서 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

11. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 교통시설이 인접하여 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 토지이용계획상의 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

12. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,800만원입니다.

주변 실거래가 분석 및 건물 연식을 고려했을 때, 적정 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

총 채무액(1억 2천 1백만원) 및 감정가를 고려하여, 안전 마진을 확보하고 경쟁률을 고려했을 때, 1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 가격은 인수 보증금 0원을 제외하고 산정된 것이며, 시세 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.