나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1177 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-74 정다운가 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부원중학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""정다운가""
7층 701호로서, 주변은 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콩크리트 및 평지붕 9층건 중 7층 701호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, '공동주택 및 업무시설'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1177 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 534-74 정다운가 7층701호

용도: 오피스텔 (건축물물리적현황 상 공동주택, 업무시설로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 95,000,000원

토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지지분: 10.04㎡ (약 3.04평)

건물면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.33㎡ (약 9.48평)

1.4. 건축물 현황

건물명: 정다운가

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평지붕 9층 건물 중 7층 701호

사용승인일: 2014년 7월 24일

총 세대수: 19세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 2필 일단의 사다리형으로 "공동주택 및 업무시설" 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 북측 및 서측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 상 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 신한은행 근저당(2014년 10월 17일, 78,000,000원)보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정임.

인천지방법원 2025타경1177 임의경매 개시결정 등기(신한은행, 57,774,979원)가 등기부상 확인됨.

등기부채권 총액은 78,000,000원임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 250,000원

전입일자/사업자등록일자: 2023년 3월 13일

확정일자: 2023년 3월 13일

배당신고일자: 2025년 7월 25일

대항력: 없음

해당 임차인은 확정일자를 받았으나 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음. 경매 절차 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않으며, 보증금 반환은 배당 순위에 따라 이루어질 예정임. 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않음. 권리 분석 상 근저당 및 임의경매 등기보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 인천광역시 부평구 부평동 일대는 다수의 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있는 지역임.

주변에 소규모 공원, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 일반적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 건물 용도 및 개발 현황

정다운가 건물은 2014년 사용승인된 9층 규모의 집합건물로, 본건은 7층 701호임.

건축물대장 상 주요 용도는 '공동주택'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중인 것으로 파악됨.

인근 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무시설 개발 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 상업지구가 발달해 있어 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

인천 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 임차인의 비협조로 인한 절차 지연 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 법규 및 규제

본건은 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건물 이용 및 건축 관련 제한이 있을 수 있음.

6.3. 주변 환경

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시 지역 내 위치하므로 생활 소음 등 환경적 요인을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 부원중학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 및 업무용으로 잠재력이 있는 물건임.

권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편이며, 임차인의 보증금 미인수 조건은 투자 측면에서 긍정적임.

다만, 임차인과의 명도 과정 및 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정이며, 임차인 보증금 미인수 조건.

* 꾸준한 투자 수요: 인천 부평구 지역은 오피스텔 투자 수요가 꾸준하며, 최근 가격 상승세도 보임.

* 다목적 활용 가능성: 공동주택 및 업무시설로 이용 가능한 용도로, 소형 투자 상품으로서 매력적임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(30㎡ 내외)의 오피스텔이 소재지 인근에서 약 9,000만원에서 1억 1,000만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됨.

최근 1년간 인천 부평구 지역 오피스텔 가격은 2~5% 상승세를 보이고 있어, 시장 전망은 긍정적인 편임.

감정가는 9,500만원으로, 현 시세 범위 내에 있으며 시장 상황을 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

입찰가는 감정가 9,500만원을 기준으로, 현 시세 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

임차인의 보증금 인수 부담이 없고 권리 분석이 명확하다는 점을 감안하면, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됨.

본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 추가적인 부담 없이 순수 감정가와 시세에 기반한 입찰 전략 수립이 가능함.

따라서, 예상 입찰가는 9,500만원 ~ 10,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.