나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509659 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1043 만수10단지주공아파트 1002동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 소재 ""인천남동초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

피씨조 평지붕 15층건내(사용승인:1994.05.21) 제1002동 제3층 제308호로서,

외벽:몰탈위 페인트 마감 등.
내벽:벽지및 일부 타일마감등.
창호:샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,소화전설비,도시가스시설,승강기 설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509659 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1043 만수10단지주공아파트 1002동 3층308호

용도: 아파트

감정가: 161,000,000원

토지면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOO

사용승인일: 1994년 5월 21일

건물 구조: 피씨조 평지붕 15층건 중 3층 308호

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천남동초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 2월 28일 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권 (을16) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권 (을25), 임의경매개시결정 (갑6) 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 경우, 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

총 채권액: 205,900,000원

1.3. 상권분석

본건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설 및 편의시설이 갖추어져 있습니다.

인천남동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 명칭: 만수10단지주공아파트

주소: 인천광역시 남동구 만수동 1043 (장승남로 34)

사용승인일: 1994년 5월 21일

단지 규모: 3개동, 총 420세대 (제공된 정보에 따라 일부 상이할 수 있으나, 1002동은 15층 규모입니다.)

주차: 총 193대 (지상 3대, 지하 10대, 추가 주차 정보 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

건물 내부: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계: 채권 총액(205,900,000원)이 감정가(161,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 리스크: 임차인 현황 상 임대미상인 부분이 있어, 인수 여부 및 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

건물 노후도: 1994년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

명도: 법원 절차에 따른 명도가 필요하며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 만수10단지주공아파트 1002동 3층 308호로, 49.77㎡(약 15평)의 소형 면적입니다.

비교적 양호한 주거 환경과 교육 환경을 갖추고 있으며, 단지 내 편의시설 이용도 용이합니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 초과하고, 임대차 관계가 일부 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 1994년식 건물로 노후도가 있어 추후 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 평수로 실수요자 및 1-2인 가구의 관심이 예상됩니다.

성숙된 주거지역 내 위치하여 기본적인 주거 안정성을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 아파트 단지 리모델링/재건축 이슈 발생 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

임대차 보증금 인수 부담이 없어 명도만 원만히 진행된다면 비교적 깔끔한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 최근 2026년 6월 17일 14층 154,000,000원, 2026년 6월 5일 13층 174,000,000원, 2026년 7월 26일 15층 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 3층으로 저층에 해당하며, 15층 매물이 140,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 층수 하락 요인을 고려해야 합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.