나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509534 [1] 인천광역시 서구 신현동 284 신현씨티빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509534 [1] 인천광역시 서구 신현동 284 신현씨티빌 5층503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경509534
• 주소: 인천광역시 서구 신현동 284 신현씨티빌 5층503호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경509534 | 소재지: 인천광역시 서구 신현동 284 신현씨티빌 5층503호 | 감정가: 187,000,000원 | 최저가: 91,630,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경509534 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 본 물건의 감정가는 1억 8,700만 원이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 31.83제곱미터(약 9.63평)이며, 건물(전용) 면적은 34.38제곱미터(약 10.40평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 503호입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 신현동 소재 신현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 신현씨티빌 5층 503호입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 평가되며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 가정중앙시장역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 대중교통 이용 및 차량 이동에 큰 어려움이 없는 입지입니다.

2.3. 토지이용계획

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 확보된 지역이며, 소로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 상대보호구역(서부교육지원청)에 포함되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역입니다.

2.4. 생활정보

인근에 신현초등학교가 가까이 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 효성아파트 등 아파트 단지 및 근린공원인 원신공원이 소재하여 주거 편의성이 높습니다. 신현초등학교 주변으로는 오래된 문방구 등이 남아 있어 지역 주민들의 생활 편의 시설이 형성되어 있으며, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 경매 권리 관계

본 물건은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 이OO으로 동일한 것으로 보아 개인적인 채무로 인해 경매가 진행되고 있음을 알 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

가장 주의해야 할 사항은 임차권 등기가 확인되는 임차인 황인석의 존재입니다. 임차보증금은 1억 8,000만 원이며, 확정일자는 2021년 9월 27일로 매우 빠릅니다. 이 확정일자가 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선순위일 경우, 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 이 경우 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 배당받지 못한 잔여액을 인수해야 할 수 있습니다. 임차보증금 1억 8,000만 원은 감정가 1억 8,700만 원에 육박하므로, 낙찰가에 따라 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 철저한 선순위 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수입니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 해당 물건의 임차인은 이미 임차권 등기를 완료했으므로, 명도 과정에서 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한, 주택 노후도나 내부 수리 상태에 대한 현장 조사가 부족할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 상권 분석

주거 밀집 지역 내에 위치하여 근린생활시설 및 소규모 상권이 형성되어 있으며, 신현초등학교와 역세권(가정중앙시장역)의 중간 지점에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 용이한 입지입니다. 전형적인 배후 주거지 상권으로 평가됩니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 역세권과 초등학교를 모두 이용할 수 있는 다세대주택으로서 실수요자에게 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차권 등기된 보증금 1억 8,000만 원이 감정가 대비 매우 높아, 사실상 보증금 전액 인수를 고려해야 할 수 있습니다. 입찰가는 임차인 인수액을 포함하여 신중하게 결정해야 하며, 최저가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

첫째, 인천2호선 가정중앙시장역을 이용할 수 있는 교통 편의성입니다. 둘째, 초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 실수요자에게 유리한 조건입니다. 셋째, 전용 면적 10평대 초반으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 주택입니다.

**최종 권고:** 권리분석상 임차인 관련 리스크가 크므로, 입찰 전 반드시 말소기준권리를 확인하고, 임차인의 배당 가능성을 면밀히 검토하여 인수 금액을 예측한 후 보수적인 입찰가를 제시해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계