나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509497 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 469-2 디아나 3층302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509497 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 469-2 디아나 3층302호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경509497 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 469-2 디아나 3층302호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 100,940,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509497 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 469-2 디아나 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2017.06.21.

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 71.45㎡ (약 21.61평)

토지면적 (대지권): 10.36㎡ (약 3.13평)

제시외면적: 없음 (건물 및 토지)

1.3. 권리 관계

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임대관계 미상. 입찰 전 임차인 현황 확인 필수.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "제일시장 사거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주거지대입니다.

교통 환경은 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 북측 인근에 경인고속도로 도화IC가 있어 광역 교통망 접근성이 양호합니다. 대중교통으로는 도보로 시민공원역(10분)과 도화역(10분)이 접근 가능한 더블 역세권에 근접합니다.

2.2. 건물 및 설비 내역

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 3층에 위치합니다. (2017년 사용승인)

외벽은 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 PVC창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 17인승 승강기설비, 도시가스 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역(2022-06-13) 및 방화지구에 해당하며, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 상업지역 내 주거용 오피스텔로 토지의 용도적 가치는 높습니다.

3. 투자 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일합니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 등기부상 특별한 하자가 없는 한 낙찰로 인해 소멸되는 권리(말소기준권리 이하)만 존재할 가능성이 높습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상인 바, 보증금 전액을 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 있을 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 입찰 전 현장조사와 임차인 현황을 반드시 확인하여 인수금 발생 여부를 점검해야 합니다.

3.2. 상권 분석

본건은 제일시장 사거리 인근 상업지역에 위치하여 생활편의시설 이용이 용이합니다. 인접한 제일시장은 전통시장으로서 식자재 및 생활용품 구매가 편리한 장점이 있습니다. 다만, 제일시장의 기능이 축소되고 있다는 평가가 있어, 향후 상권의 발전 가능성 및 활성화 정도에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 주변은 주거와 상업이 혼재된 생활 밀착형 상권입니다.

3.3. 생활 정보 및 주변 시설

학군: 인근에 학교(인천기계공업고등학교 등)가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 제일시장 및 시장 입구에 위치한 대형 할인마트 등을 통해 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

교통: 시민공원역, 도화역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 편의성이 우수하며, 도화IC 접근성도 양호합니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 직접적인 기피시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 제일시장이 장마철 물난리 및 기능 축소 등의 문제가 일부 언급되고 있어, 주변 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 잠재적 리스크

1. 임차인 인수 리스크: 임대차 현황이 미상이므로, 대항력 있는 임차인의 존재 시 보증금 인수로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 주거 쾌적성: 일반상업지역 내 주거용 오피스텔로, 주거 전용지역 대비 다소 소음 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 또한 인근 제일시장의 일부 환경 문제가 본건의 쾌적성에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

3.5. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 약 7년차의 준신축급 오피스텔로, 전용면적 약 21.61평의 넓은 공간을 제공합니다. 입지적으로는 도화IC 진입이 용이하고 시민공원역 및 도화역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 근접하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

감정가 206,000,000원은 인근 시세 및 임대수익률을 기준으로 하여 적정성을 판단해야 합니다. 본건은 실거주 외에 임대수익을 목적으로 하는 투자 물건으로도 적합할 수 있으며, 성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 철저한 권리 분석(임차인 현황)과 정확한 시세 파악이 필수입니다.

3.5. 1. 투자 포인트

- 도화IC 인접 및 더블 역세권(시민공원역, 도화역) 근접으로 인한 우수한 교통 환경.

- 상업지역 내 위치로 인한 생활 인프라 접근성 우수.

- 준신축급(2017년 사용승인) 건물 상태.

- 전용면적 약 21.61평의 넓은 면적 활용 가능.

- 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 소유권 확보 가능.

법원 정보

인천지방법원 경매19계