나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509633 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 OOO OOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 인천지하철 1호선 '갈산역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

라멘조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 130호로서,
외벽 : 인조석 및 판넬 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설(공부: 일반음식점/ 현황: 공실) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 남측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(일반음식점)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경509633(1)호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 갈산동 171, 부평지웰에스테이트트라이앵글171 1층 130호입니다.

건물의 용도는 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실 상태입니다.

감정평가액은 996,000,000원입니다.

토지 면적은 35.07㎡ (약 10.61평)이며, 토지 지분 역시 35.07㎡ (약 10.61평)입니다.

건물 면적은 53.10㎡ (약 16.06평)이며, 건물 지분은 53.1㎡ (약 16.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 채권자는 부OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, '갈산1동 행정복지센터' 남서측 인근 지역에 속합니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 환경입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인천지하철 1호선 '갈산역' 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 양호합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 삼각형 형태의 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 단지의 부지로 이용 중에 있습니다.

본건의 동측으로는 노폭 약 20m 내외, 남측 및 북서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구)에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 그리고 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 6일 부천지구축산업협동조합이 설정한 근저당권(채권금액 840,000,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매 개시결정(2025타경509633)으로 본 경매가 진행되며, 매각으로 인해 을1 근저당권 및 그 이후 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 2023년 10월 6일에 주식회사부평디앤씨의 소유권이전5번신탁등기말소가 있었으며, 같은 날 이장섭에게 소유권이전(매매)이 이루어졌습니다.

현재까지 확인된 등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있습니다. 비록 현재 지상권의 존재 여부가 명확히 기재되어 있지는 않으나, 낙찰 후에도 지상권이 존속할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 구체적인 사항을 확인할 필요가 있으며, 이로 인한 인수 또는 부담이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 갈산동 일대는 아파트 단지와 다세대주택 등 주거 시설이 밀집한 지역으로, 근린생활시설이 함께 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하는 상권입니다.

인천지하철 1호선 갈산역이 도보 거리에 위치하며, 인근에 버스 정류장이 많아 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

건물은 공부상 '일반음식점' 용도로 되어 있었으나, 현재 공실 상태로 향후 다양한 업종의 근린생활시설로의 전환 및 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 인천지하철 1호선 갈산역에서 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한, 인근에 갈산1동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 신속하게 이용할 수 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 경우 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본 물건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어려운 상황입니다.

임대 관계가 미상으로 확인되어, 추후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

권리분석 결과, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 추가 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 부동산은 인천지하철 1호선 갈산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 높은 미래 가치를 지니고 있습니다.

주거 밀집 지역 내 위치하여 상업 시설로서의 배후 수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

건축물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호하며, 다양한 업종의 근린생활시설로 활용될 잠재력이 높습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확한 점, 그리고 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

이러한 요소들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

인천지하철 1호선 갈산역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

배후 수요가 풍부한 주거 밀집 지역 내 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 자체의 활용도가 높아 다양한 소매업, 서비스업 등 업종 전환 및 창업에 유리합니다.

장기적인 관점에서 지역 상권 활성화 시 높은 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 996,000,000원입니다.

본 경매 물건은 인수되는 보증금이 없는 점을 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 해당 물건의 현재 공실 상태, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

또한, 최근 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건의 실거래가, 경쟁 물건 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (본 보고서에서는 별도의 시장 분석 없이 감정가격을 기준으로 투자 전략을 수립할 것을 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.