나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509768 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 2층 203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '도원역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 4필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '경인로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509768 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 2층 203호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 78.24㎡ (약 23.67평)

* 토지면적: 11.56㎡ (약 3.50평)

* 감정가: 254,000,000원

* 건축물 용도: 업무시설, 공동주택 (집합건축물대장 표제부 기준)

* 건물 준공년도: 2017년

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '도원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측의 '경인로'를 통해 인근 지역과의 연계가 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 유형: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 2024년 9월 12일 접수된 주식회사디케이마린의 가압류 (권리금액: 15,378,516원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제로는 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김순호)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 6일

* 확정일자: 2022년 6월 22일

* 배당신고일자: 2024년 9월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 주의사항에 명시되어 있습니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

* 등기부채권 총액: 305,378,516원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 배후 주거 및 유동인구 확보가 가능한 상권입니다.

* 주변 주요 시설: '미추홀구청'이 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다.

* 임대 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면 2026년 7월 18일 유사 면적(75.94㎡)의 거래가가 16,000만원(1억 6천만원)으로 나타납니다. 이는 미래 시점의 정보이나 현재 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 '도원역'이 인근에 있어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 행정: '미추홀구청'이 가까워 관련 업무 처리가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 현황 및 특수물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 기재되어 있어, 인수 시 법적 또는 계약상의 복잡성이 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 총 채권액(305,378,516원)이 감정가(254,000,000원)를 초과하는 점은 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대관계는 미상인 부분이 있어, 낙찰 후 예상치 못한 임대 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, HUG 임차 건에 대해서는 대항력이 없는 것으로 분석됨)

* 혐오시설: 본 건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 '도원역' 및 '경인로' 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다. '미추홀구청' 인근에 위치하며, 주변 상업 및 주거 지역의 혼재로 인해 기본적인 상권 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5천 4백만원이나, 최근 유사 면적의 거래가 1억 6천만원으로 확인되어 시세와의 차이가 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다소 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 이를 면밀히 분석하고 합리적인 가격으로 입찰한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 '도원역'을 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 행정기관 인근: '미추홀구청' 인근으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 거래가 시세가 낮아, 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* (잠재적) 권리관계 정리: HUG 임차권의 말소 동의 확약서 제출로 복잡성이 해소될 경우, 권리관계가 명확해져 향후 관리가 용이해질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최근 유사 면적 거래가는 1억 6천만원으로, 감정가는 2억 5천 4백만원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 검토했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.