나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2122 [1] 경기도 남양주시 다산동 6107 다산센트럴파크근린생활시설 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산별빛초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층 건물 내 지상 1층에 소재함.
(사용승인 : 2021.07.28.)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설(상호명 ""슈퍼키친"")로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있는 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서 ""아파트 및 근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역(가칭(지금지구유치원1)), 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경2122 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6107 다산센트럴파크 근린생활시설 1층 110호

* 용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 07월 28일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 95.75㎡ (약 28.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 금액 정보

* 감정가: 580,000,000원

1.5. 특이사항

* 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산별빛초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 남측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 본건 토지는 "아파트 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중인 부정형 토지입니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-06-19 신한은행 근저당)

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2021-08-24, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 경기주택도시공사

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2022-06-23, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 주식회사엠씨에이, 비고: 매매 금501,000,000원

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2023-06-19, 권리종류: 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 금448,800,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-05-28, 권리종류: 가압류, 권리자: 기술보증기금, 권리금액: 금100,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-06-09, 권리종류: 임의경매, 권리자: 신한은행, 권리금액: 377,498,138원, 말소: 말소

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 548,800,000원 (근저당 448,800,000원 + 가압류 100,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-30

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 본 건물은 다산 센트럴파크 내 근린생활시설(제2종 근린생활시설)로 이용 중입니다.

* 현재 "슈퍼키친"이라는 상호명으로 영업 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 아파트 단지를 배후로 하는 주거지 상권의 특징을 가집니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설 및 공원이 소재하여 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으며, 일반적인 신도시 상권 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 다산별빛초등학교 인근

* 주거시설: 다산 센트럴파크 아파트 단지

* 상업시설: 인근 근린생활시설

5.2. 건물 기본 설비

* 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 유동화 물건으로, 채권 매각 과정에서 발생한 경매일 수 있어 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

6.2. 건축 관련 제한

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 사용승인된 신축 상가 건물로, 다산 센트럴파크 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

* 소재지, 교통, 건물 상태 등 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 권리분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이나, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가: 사용승인이 2021년으로 비교적 최신 건물입니다.

* 안정적 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 상가로 고정 수요 확보에 유리합니다.

* 양호한 접근성: 주요 도로와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 미인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 최근 낙찰가율, 유사 물건의 시세, 현장 답사를 통한 임대 현황 및 상권 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가에서 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.