나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2139 [1] 경기도 구리시 갈매동 651 갈매스타힐스 412동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ""갈매중학교"" 남서측 인근에 위치하는 갈매스타힐스단지
내 412동에 위치하며 주변지역은 대단위 아파트단지로 형성된 공공주택지구로서 제반 주거
환경은 양호함.

교통상황

간선도로(포천세종고속도로, 제1외곽순환도로)와의 접근이 용이하며 전철역(경춘선, 갈매역)
및 버스정류장이 인근에 소재하므로 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층건내 13층 1303호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시 유리창호임.
사용승인일 : 2017.08.07

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비, 지하주차장.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 형태로서 주변의 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 아파트부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 북동측으로 개설된 출입정문을 통하여 4차선 도로에 연결되어 있으며 차량출입
용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 대로2류
(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(갈매초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전
산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경2139 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 651 갈매스타힐스 412동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 738,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사천수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2017년 08월 07일

1.2. 면적

토지면적: 51.91㎡ (약 15.7평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매중학교 남서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트단지로 형성된 공공주택지구 내에 있습니다. 주변 지역은 제반 주거 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

포천세종고속도로 및 수도권 제1외곽순환도로와의 접근성이 용이하며, 경춘선 갈매역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

2.3. 주변 시설

갈매동 지역은 다양한 학원들이 입점해 있으며, 유해시설이 거의 없고 초중고등학교 도보 통학이 가능한 환경입니다. 갈매천과 갈매중앙공원이 조성되어 있어 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 07월 05일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 주요 권리 사항

* 채권자: 사천수산업협동조합 (임의경매)

* 임차인: 유승종

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 30일

* 확정일자: 2020년 04월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

* 등기부채권 총액: 1,222,000,000원

3.3. 인수되는 권리

을구 순위번호 30번의 주택임차권(유승종, 보증금 390,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 재매각 물건

* 선순위 임차권 인수 조건

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 갈매스타힐스 단지는 주변이 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 신규 택지 개발 지구로서 비교적 쾌적하고 현대적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 편의시설

인근에 대형 공원(갈매중앙공원)과 녹지 공간이 잘 조성되어 있으며, 교육 시설(갈매중학교 등) 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 25층 건물 중 13층에 위치한 아파트로, 2017년 08월 07일에 사용승인되었습니다. 외벽은 페인트 및 기타 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 이용상태

방 3개, 거실, 욕실 2개, 주방, 드레스룸, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

5.3. 설비내역

위생, 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 지하 주차장이 마련되어 있습니다.

5.4. 아파트 정보

* 아파트명: 구리갈매스타힐스

* 총 세대수: 1018세대

* 주차대수: 총 107대 (지하 27대)

* 최고층: 28층

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 유승종의 보증금 390,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 유찰 후 재매각되는 물건으로, 일반 매각 물건에 비해 추가적인 고려 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 매수신청보증금

특별매각조건으로 인해 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금이 요구되어 초기 자금 부담이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연식의 아파트로 입지, 교통, 주거 환경이 우수하나, 3억 9천만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점과 높은 보증금 요구 조건도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지와 신축 아파트라는 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 정비된 택지개발지구 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 84.95㎡ 면적의 아파트가 740,000,000원에서 765,000,000원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 738,000,000원입니다.

그러나 본건은 390,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 총 인수 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수되는 임차보증금을 종합적으로 고려할 때, 총 인수 비용이 시장가 또는 감정가를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예를 들어, 총 인수 비용을 약 700,000,000원으로 목표할 경우, 예상 입찰가는 310,000,000원 (700,000,000원 - 390,000,000원) 수준이 될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 보증금 인수 부담 및 물건의 리스크를 감안하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.