나이스옥션 법원경매 고양 2024타경83406 [1] 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-15, 2층202호 (덕이동,한우리타운104) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""백송고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2018.07.23)

외벽: 치장벽돌붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 덕이동 1032-13, 1032-12
계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

- 덕이동 1029-62
계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 덕이동 1032-13, 1029-62는 공부상 지목이 '잡종지' 및 '임야'이
나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2024타경83406 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-15, 2층202호 (덕이동, 한우리타운104)

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.50㎡ (약 17.69평)

토지지분: 58.5㎡ (약 17.69평)

건물면적: 49.02㎡ (약 14.83평)

건물지분: 49.02㎡ (약 14.83평)

1.3. 건물 및 토지 현황

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 202호 (사용승인일: 2018.07.23)

토지 현황: 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중.

공부상 지목: '잡종지' 및 '임야'

현황 지목: '대'

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 백송고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)

* 가축사육제한구역 (일부 제한구역, 500m 제한 등 세부 사항은 확인 필요)

* 역사문화환경보존지역(송포의백송)

* 과밀억제권역

* 준보전산지 (덕이동 1029-62)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 10월 17일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(등기구분: 갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (등기구분: 을1)

* 권리자: 노양우 (노 )

* 보증금: 265,000,000원

* 전입일자: 2019년 7월 9일

* 확정일자: 2019년 7월 4일

* 배당신고일자: 2023년 8월 31일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 265,000,000원이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음을 의미합니다.

* 주의: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수' 표기가 상충됩니다. 이는 매우 중요한 사항으로, 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(갑5) 이하의 모든 권리(갑3, 갑4, 갑6, 갑7 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 주의사항

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 265,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주거용 건물(다세대, 아파트)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 다만, 공장도 혼재되어 있어 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 인근 시설

백송고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 상업 시설과의 연계성은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의는 제공될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(노 )의 보증금 265,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액이 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다.

6.2. 공장 혼재 지역

주변에 공장이 혼재하고 있어 소음, 악취 등 환경적인 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 주거 만족도 및 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 지목 현황

공부상 지목이 '잡종지', '임야'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 큰 문제는 없으나, 장기적인 관점에서 재건축 등 개발 시 검토될 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세의 괴리

감정가가 현재 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)이고 면적도 적절하여 실거주 또는 투자용으로 고려될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 265,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 만약 이 보증금을 모두 인수해야 한다면, 현재 시장 가격 대비 총 투자 비용이 크게 증가하여 수익성을 담보하기 어려울 수 있습니다. 또한, 주변 공장 혼재 지역이라는 점도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2018년 사용승인이므로 비교적 연식이 짧은 다세대주택입니다.

8.2. 실거주 적합성

면적(약 14.83평)이 1~2인 가구의 실거주에 적합합니다.

9. 예상 입찰가 분석 및 산정

9.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 인근 다세대주택 실거래가는 2026년 6월 기준 110,000,000원 ~ 165,000,000원 수준입니다. 평균적인 시세는 약 135,000,000원 정도로 추정됩니다. 본 물건은 2018년식으로 연식이 다소 좋으므로, 시세 평균가보다 약간 높은 수준을 고려할 수 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 208,000,000원입니다. 이는 분석된 최근 실거래가 평균보다 약 50% 이상 높은 수준입니다. 감정 시점과 현재 시세의 차이가 크거나, 임차인 인수 부담 등을 고려하지 않은 가격일 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정 (매우 중요: 임차인 인수 여부 확인 필수)

* 본 건의 가장 치명적인 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원 인수 가능성입니다.

* 등기부상 '말소: 인수' 표기는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 함을 강력히 시사합니다. 만약 이 보증금을 모두 인수해야 한다면, 낙찰가에 265,000,000원을 더한 금액이 총 취득 비용이 됩니다.

* 예를 들어, 최근 시세 수준인 140,000,000원에 낙찰받더라도, 총 부담액은 140,000,000원(낙찰가) + 265,000,000원(인수 보증금) = 405,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 가격을 훨씬 초과하는 금액입니다.

* 따라서, 임차인 보증금 265,000,000원 전액을 인수해야 하는 상황이라면, 현재로서는 실질적인 투자 수익을 기대하기 매우 어렵습니다.

* 만약, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하여 인수 부담이 없다고 법적으로 명확히 확인될 경우에 한하여, 최근 시세(약 135,000,000원)와 건물 상태를 고려하여 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 결론적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 극명하게 달라집니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 실제 배당 여부를 반드시 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요하며, 위험 부담이 큰 물건으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-09

* 확정일자: 2019-07-04

* 배당신고일자: 2023-08-31

* 대항력: 있음

* 비고: (주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.