나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2159 [1] 경기도 포천시 군내면 하성북리 560-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포천시 군내면 하성북리 소재 ""포천시 공공산후조리원"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
자연취락, 근린생활시설, 문화시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
보통임.

형태 및 이용상태

기호 1은 사다리형의, 기호 3~5는 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하나, 기호 3
남측부분은 완만한 경사지이며, 기호 1은 단독주택 건부지로, 기호 3,4는 전(기호 4는
휴경지 상태)으로, 기호 5는 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1은 동측으로 폭 약 25 미터의 대로에 접하며, 기호 3은 동측으로, 기호 4는 서측으로
폭 약 3 미터의 포장도로(기호 5 토지)에 접하며, 기호 5는 본건 자체가 폭 약 3미터의 포장
도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구(포천 4지구), 지구단위계획구역,
대로3류(폭 25m~30m)(주간선)(접합), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역
(전부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 3~5 : 도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역
(전부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

본건 기호 3 지상에 지적 및 건물개황도 및 별첨 사진용지와 같이 제시외 비닐하우스 1동
(기호 ㉢ : 폐가상태(벽체 및 지붕 없음)) 약 105㎡이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 기호 5의 공부상 지목은 ""전""이나, 현황 ""도로""로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 조적조 평스라브지붕 단층 주택으로 (기호 2 : 건물사용승인일 : 2003.01.30)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

주택(방3, 주방, 거실, 욕심겸화장실, 현관 등)으로 이용중이며, 내부구조는 지적
및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠, ㉡) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경2159 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 군내면 하성북리 560-13

* 용도: 단독주택

* 감정가: 428,121,260 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(㉠, ㉡) 포함

* 건축물 사용승인일: 2003년 1월 30일

* 건물 구조: 조적조 평스라브지붕 단층 주택

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 430.00 ㎡ (약 129.18 평)

* 토지지분: 430 ㎡ (약 129.18 평)

* 토지 제시외면적: 0.00 ㎡ (0.00 평)

* 건물면적: 84.86 ㎡ (약 25.66 평)

* 건물지분: 84.86 ㎡ (약 25.66 평)

* 건물 제시외면적: 23.00 ㎡ (약 6.96 평)

* 건물 총 연면적: 84.86 ㎡ (약 25.66 평)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 4월 18일 접수된 포천축산업협동조합 근저당권 (채권액 270,000,000원)

* 인수되는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 등기부 요약에는 지상권 등재 내역이 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 토지: 소유권이전(2001.12.12), 근저당권(2008.04.18, 말소기준권리), 근저당권(2019.06.10, 말소), 임의경매(2025.06.04, 말소)

* 건물: 소유권보존(2003.02.10), 근저당권(2008.04.18, 말소기준권리), 근저당권(2019.06.10, 말소), 임의경매(2025.06.04, 말소)

* 등기부채권 총액: 353,000,000 원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 (인수되는 임차권 없음)

1.4. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 포천시 군내면 하성북리 소재 "포천시 공공산후조리원" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 자연취락, 근린생활시설, 문화시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1 토지: 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구(포천 4지구), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 완충녹지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 기호 3~5 토지: 도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호 1 토지는 동측으로 폭 약 25미터 대로에 접합니다.

* 기호 3 토지는 동측으로, 기호 4 토지는 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로(기호 5 토지)에 접합니다.

* 기호 5 토지는 본 건 자체로서 폭 약 3미터의 포장도로입니다.

2.5. 토지 형태 및 이용 상태

* 기호 1 토지는 단독주택 건부지로 이용 중이며, 사다리형의 토지입니다.

* 기호 3, 4 토지는 전(기호 4는 휴경지 상태)으로, 부정형의 토지입니다.

* 기호 5 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 부정형의 토지입니다.

* 기호 3 토지 지상에는 제시외 비닐하우스 1동(약 105㎡, 폐가상태)이 소재합니다.

2.6. 공부와의 차이

* 기호 5 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "도로"로 이용 중입니다.

1.5. 상권분석

3.1. 주변 시세

* 제공된 최근 매매 정보는 다세대 및 연립 주택으로, 본건 단독주택과는 건물 유형 및 토지 소유 형태에서 차이가 있어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 4월, 경기도 포천시 군내면 하성북리 681-21 (미가인105동, 2018년식 다세대, 전용면적 52.8㎡) 127,000,000 원

* 2026년 6월, 경기도 포천시 군내면 하성북리 650-49 (화성빌라6차, 2020년식 다세대, 전용면적 32.626㎡) 90,000,000 원

* 2026년 7월, 경기도 포천시 군내면 하성북리 659-9 (예성주택, 1985년식 연립, 전용면적 61.02㎡) 56,000,000 원

* 본건은 430㎡ (약 130평)의 넓은 토지에 건평 84.86㎡ (약 26평)의 단독주택으로, 제공된 다세대/연립 주택의 거래가액과는 비교하기 어려운 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 특히 토지 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 428,121,260 원으로, 해당 지역의 단독주택 및 토지 시세를 종합적으로 반영한 것으로 보입니다.

3.2. 주변 시설

* "포천시 공공산후조리원" 인근에 위치하며, 자연취락, 근린생활시설, 문화시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

3.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 토지이용계획상 인근에 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 시설의 입지가 제한되는 지역입니다.

1.6. 생활정보

4.1. 교통 및 편의시설

* 차량 진입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 근린생활시설, 문화시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거 환경

* 자연취락 지역과 주거, 상업, 문화시설이 혼재되어 있어 조용하면서도 생활 편의를 누릴 수 있는 환경입니다.

* 토지 이용계획상 주거지역 및 개발진흥지구로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 가능성도 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

* 건축물 사용승인일이 2003년으로, 약 23년 경과된 주택으로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

* 토지 기호 1은 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 완충녹지 저촉 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 신축 또는 증축 시 건축법규 적용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 기호 3~5 토지는 생산녹지지역으로, 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 및 현황

* 기호 3 토지 지상에 폐가 상태의 제시외 비닐하우스가 소재하며, 이는 명도 시 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 기호 5 토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"로 이용 중인 점은 추후 토지 이용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

5.4. 임대 관계

* 임대관계는 미상으로, 명도시 임대차 관계를 추가 확인해야 합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명도 저항은 낮을 것으로 예상됩니다.)

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 군내면 하성북리 소재의 단독주택으로, 430㎡ (약 130평)의 넓은 토지를 단독으로 소유하고 있는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가는 428,121,260원으로 책정되었으며, 이는 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다. 주변은 자연취락, 주거, 상업, 문화시설 등이 혼재된 지역으로, 교통 여건은 보통 수준입니다. 건물은 2003년 준공되어 약 23년 경과되었으나, 조적조 평스라브 단층 주택으로 기본적인 구조는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 계획상 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 시 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물 및 현황과의 차이점도 명도 시 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 확인되어 권리적 부담은 적습니다.

1.9. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 130평)으로 인한 높은 지분 가치 및 활용 가능성.

* 단독주택으로, 다세대/연립 주택 대비 높은 독립성과 사생활 보호.

* 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 및 인수되는 임차보증금 없어 권리 분석이 깔끔함.

1.10. 예상 입찰가

본건은 넓은 토지를 바탕으로 한 단독주택으로, 감정가(428,121,260원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제시된 주변 시세는 다세대/연립 주택으로 직접 비교는 어렵지만, 본건의 넓은 토지 가치를 감안할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로 감정가의 약 88% 수준인 376,746,720 원을 초기 입찰가로 제시하며, 경쟁 구도 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.