나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72490 [1] 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 12층 1210호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재""경의초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 한양수자인
파크뷰이며 주변지역은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 의정부시 중심권
지역으로 제반 주거환경 등은 양호한 지역임.

교통상황

간선도로변에 위치하며 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부역)이 근거리에 소재하므로 제반
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 12층이며
(사용승인일 : 2020.12.21)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 기타 외벽재 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 새시유리창.

이용상태

도시형생활주택(원룸형/방1실, 욕실, 주방 등)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 지형으로서 도시형생활주택
생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 대로에 접하며 차량 출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72490 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 12층 1210호

건물명: 의정부역한양수자인파크뷰

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

사용승인일: 2020년 12월 21일

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

토지 면적: 2.17㎡ (약 0.66평)

토지 지분: 2.1707㎡ (약 0.66평)

건물 면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물 지분: 14.5384㎡ (약 4.40평)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 형성된 의정부시 중심권 지역으로, 전반적인 주거 환경이 양호한 지역입니다.

교통 측면에서는 간선도로변에 위치하며, 버스정류장 및 1호선 의정부역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 동측과 북측으로 대로에 접하고 있어 차량 진출입 또한 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 대로2류, 대로3류에 접해 있습니다. 다만, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 도시계획적 제한 사항이 존재하므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경72490)으로, 이에 선순위 권리 외에는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사는 임차인 심영준의 보증금 반환채권을 양수하여 우선변제권을 승계한 채권자입니다. 임차인 심영준의 권리(을1)는 보증금 95,800,000원으로 등기되었으나, 매각으로 말소됩니다.

특히, 주택도시보증공사는 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금에 대한 인수 부담이 없음을 시사합니다.

총 등기부채권액은 104,691,153원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(심 )

* 보증금: 95,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 18일

* 배당신고일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 채권양수인

1.3. 상권분석

본건은 의정부시 중심권역에 위치하며, 의정부역 초역세권으로 상업시설 및 생활편의시설 이용이 매우 편리합니다.

건물은 2020년 12월에 사용승인된 도시형생활주택으로, 철근콘크리트구조이며 25층 중 12층에 위치합니다. 신축급 건물로서 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 역세권이라는 점을 감안할 때 임대 수익 확보에도 유리할 것으로 판단됩니다.

인근 연립/다세대 주택 매매 사례(2026년 7월 기준)를 보면, 30~50㎡대 면적이 1억 250만 원 ~ 1억 1,000만 원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건은 전용면적 14.54㎡ (약 4.4평)의 원룸형 도시형생활주택으로, 면적은 작으나 역세권 신축 건물이라는 점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 의정부역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 교육: 경의초등학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 의정부역 주변의 상업시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소화설비, 주차설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 낙찰자에게 유리하게 작용할 것으로 보이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 HUG의 최종 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 예상치 못한 변수가 발생할 경우 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, HUG의 채권 양수 및 확약서 제출로 인해 권리 관계는 정리된 것으로 보입니다. 다만, HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하는 상황에 대한 구체적인 후속 조치가 명확한지 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 폐기물매립시설 설치 제한 지역, 중점경관관리구역 등 환경 및 경관 관련 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. HUG의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 소형 면적으로 1인 가구 대상 임대 수익용으로 적합하며, 신축 건물이라는 장점을 활용한 투자 가치가 있습니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 사항에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 의정부역을 도보로 이용 가능한 최고의 입지.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 적고 쾌적함.

* 소형 면적, 높은 활용도: 1인 가구 수요층에 맞춰 임대 용이.

* 권리관계 명확화 가능성: HUG 확약서로 보증금 인수 부담 해소 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원입니다. 임차인의 보증금(95,800,000원)은 HUG가 양수하였으며, HUG는 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

주변 빌라 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 면적(약 4.4평)과 신축 연식, 역세권 입지를 감안하여 감정가가 적정 수준인지에 대한 시장 조사가 필요합니다.

하지만, HUG의 확약서 내용을 신뢰하고 추가 보증금 인수 부담이 없다고 전제할 경우, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

주변 시세 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여, 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 58,800,000원에서 75,600,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 예정자는 반드시 HUG의 확약서 내용을 포함한 권리 관계를 재확인하고, 유사 물건의 최근 실거래가 정보를 추가로 수집하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.