나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72467 [1] 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 2층203호 아파트 경매

경기도 의정부시 평화로 260 호원우성아파트(1차), 101동 2층203호 (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경72467(의정부지방법원 경매2계). 감정가 470,000,000원, 최저가 329,000,000원. 매각기일은 2026-10-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 72467 [1]
소재지	경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 2층203호
도로명주소	경기도 의정부시 평화로 260 호원우성아파트(1차), 101동 2층203호
용도	아파트
매각기일	2026.10.06
관할법원	의정부지방법원 경매2계 (031-828-0323(배당지원 0399))
이용제한	(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (저촉)중점경관관리구역, (접함)제2종일반주거지역

경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 2층203호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	52.82㎡ (15.98평)
건물면적	127.42㎡ (38.54평)

금액

감정가	470,000,000원
최저가	329,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	32,900,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.03	470,000,000원	유찰
신건	2026.04.07	470,000,000원	변경
신건	2026.10.06	329,000,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""회룡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시됨.
교통상황: 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 2층 203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.
이용상태: 아파트(전유면적 : 127.42㎡, 계단식)로 이용중임.
설비내역: 기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 소화설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등
되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 9필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 아파트단지 남측 진입로를 통하여 차량출입 가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1)
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호(2)
제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.
기호(3)
제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.
기호(4)
제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.
기호(5)
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(6)
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호
구역(회룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호(7)
제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호
구역(회룡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.
기호(8,9) 공히
제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(회룡초)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.
공부와의 차이: 본건 아파트에 대한 대지권비율은 등기사항전부증명서상 14,129.3분의 52.809로 등재되어
있으나 토지대장 대지권등록부상 14,129.3분의 52.8091로 상이함.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

물건 비고

본건 아파트에 대한 대지권비율이 등기부상 14,129.3분의 52.809로 등재되어 있으나 토지대장상 14,129.3분의 52.8091로 상이함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72467 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 470,000,000원

토지면적: 52.82㎡ (약 16평)

토지지분: 52.816848860170005㎡ (약 16평)

건물면적: 127.42㎡ (약 38.5평)

건물지분: 127.42㎡ (약 38.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

준공년도: 1993년 9월 24일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""회룡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 인접도로: 본건 아파트단지 남측 진입로를 통하여 차량출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 대로3류 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지(기호 3, 7, 8, 9)는 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 기호 6, 7, 8, 9는 회룡초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 6일 접수된 현대캐피탈 주식회사의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 본건 부동산에 대해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 오계숙(1999.02.19), 이영숙(2001.05.07)

* 근저당: 현대캐피탈주식회사 (2016.07.06, 말소기준권리)

* 가압류: 이루리 (2016.08.05, 말소)

* 강제경매: 이루리 (2025.06.09, 말소) - 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

* 등기부 채권 총액: 231,400,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이루리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003년 5월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있어 주의가 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 공부와의 차이: 본건 아파트에 대한 대지권비율이 등기사항전부증명서상 14,129.3분의 52.809로 등재되어 있으나, 토지대장상 14,129.3분의 52.8091로 소폭 상이합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 주거 지역에 위치합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 기능에 충실한 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 회룡초등학교가 인근에 위치하며, 기타 학교, 공원 등 교육 및 여가 시설이 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 아파트 내 복리시설로 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 호원우성1차

* 주소: 경기도 의정부시 호원동 446

* 사용승인일: 1993년 9월 24일 (준공 34년차)

* 세대수: 총 381세대 (4개동)

* 주차대수: 총 132대 (지상 12대, 지하 11대 - JSON 정보에 따라 일부 상이하나, 총 132대로 명시)

* 최고층: 15층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상14층 (101동 기준)

* 이용 상태: 아파트 (전유면적: 127.42㎡, 분양면적: 148.92㎡ - KB부동산 정보 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이루리 씨가 대항력(2003.05.19 전입)을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건축 연식: 1993년 준공된 아파트로, 30년이 경과하여 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다. 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 공부상 차이: 등기부등본과 토지대장의 대지권비율 표기가 미세하게 상이하여, 경매 진행 시 혼란이 야기될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 지역이 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 호원동에 위치한 호원우성아파트 1차로, 회룡초등학교 인근의 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트입니다. 127.42㎡ (약 38.5평)의 넓은 면적을 가지고 있으며, 감정가는 470,000,000원입니다. 최근 시세 분석 결과, 동일 면적대의 아파트 시세가 5억원 이상으로 추정되므로 시세 대비 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 신고된 특이사항이 있어, 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 건물의 노후화와 소폭의 공부상 차이점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 확보된 주거 지역 내의 대형 평형 아파트입니다.

* 최근 실거래가 및 KB부동산의 AI 예측 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건 아파트(127.42㎡)의 시장 가치는 약 550,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 470,000,000원을 기준으로, 보수적으로 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 0원 보증금이라는 특이사항으로 인해 인수될 수 있는 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 정확한 임차인 권리 분석 및 법률 검토 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 의정부시 호원동 일대에서 불법 시설물 및 폐기물 정비가 이루어졌다는 내용은 있으나, 본건 아파트 단지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.1.물건기본정보