나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51549 [1] 서울특별시 송파구 가락동 98 송파가락두산위브센티움 2층214호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 ""가락시장"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상업·업무용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(가락시장역,3·8호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 13층 건물 내 제2층 제214호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

오피스텔로 이용중임. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2025타경51549 (1)호 사건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 98 송파가락두산위브센티움 2층 214호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

* 토지지분: 5.257㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 건물지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "가락시장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 상업·업무용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3·8호선 가락시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계: 본건 건물에는 다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 을구 6번 권리로 주택임차권(채권자: 최송아, 금액: 165,000,000원, 접수일자: 2024-12-17)이 등기되어 있습니다. 이 임차권은 전입일자 2023-01-09, 확정일자 2022-12-07자로 등재되어 있으며, 대항력이 있습니다.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약 상, 을구 6번 주택임차권등기가 말소기준권리(갑5, 최송아 강제경매, 2025-06-05 접수)보다 선순위에 위치합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최*아

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-09

* 확정일자: 2022-12-07

* 배당신고일자: 2024-12-17

* 대항력: 있음

* 비고:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총평: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 165,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (비록 임차인 현황의 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서의 명시적인 인수 조항으로 인해 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권분석

* 건물용도: 본건 건물은 집합건축물대장상 업무시설로 분류되어 있으며, 등기부등본 상에도 업무시설로 이용 중입니다.

* 주변상권: 주변에는 오피스텔, 상업·업무용 건물, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일반적인 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 건축물 특징: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 13층 규모(지하 5층 포함)이며, 총 115세대의 오피스텔이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3·8호선 가락시장역 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 가락시장이 인접해 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 상업용 건물 등이 혼재된 복합 지역으로, 주거 환경은 일반적인 도심 환경과 유사합니다.

* 주변시설 조사: (별도 외부 지도 검색 결과) 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 도심 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 을구 6번 최송아 임차인의 보증금 165,000,000원 중, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 해당 물건이 소재한 지역이 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상 용도(아파트)와는 다를 수 있으나, 규제 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조는 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰을 통해 간접적으로 확인되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 경우, 해당 담보 물건들의 경매 진행 여부에 따라 본건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동이라는 입지적 장점과 지하철역 인접성을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 1억 4천 8백만원으로 책정되었으나, 임차인 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 토지거래허가구역 지정 및 내부 상태 확인의 어려움 등도 추가 고려 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 3·8호선 가락시장역 도보 접근 가능 거리로, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 입지적 가치: 송파구 가락동이라는 지역적 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 상업·주거 복합 지역: 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재하여 지역 활성화 가능성이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 권리상의 리스크를 충분히 반영하여 적정가 이하로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적(29.3㎡)의 거래 사례는 137,000,000원에 이루어진 바 있습니다. 이는 평당 약 4,676,000원의 가격입니다. 다른 면적대의 거래 사례(37.35㎡)를 기준으로 평당가를 산출하면 약 4,150,000원에서 4,685,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 148,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있는 점을 감안하면, 예상 입찰가는 시세 대비 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금을 제외하고 산정된 본건의 적정 시장 가치는 대략 130,000,000원에서 137,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 현실적인 예상 입찰가는 135,000,000원 내외로 제안할 수 있습니다. 다만, 이는 최송아 임차인의 배당 여부 및 최종 인수 보증금 규모에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.