나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51543 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 10-103 허브빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""예일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대 임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하고 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역이, 남동측 인근에 지하철6호선 역촌역이 소재하고, 인근으로 지나는 역말로변에 노선버스정류장이 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 3층 302호(사용승인: 2002.11.12)로서, 외벽은 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC창 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실 겸 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중 임.(후첨 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터의 포장도로과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51543 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 10-103 허브빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 256,000,000원

1.2. 토지 정보

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 60.55㎡ (약 18.32평)

건물지분: 60.55㎡ (약 18.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 3층 302호 (사용승인: 2002.11.12)

건물 외벽: 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등

건물 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: PVC창 등

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방, 화장실 겸 욕실, 발코니, 현관 등)

설비내역: 통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장 등

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 256,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "예일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역이, 남동측 인근에 지하철 6호선 역촌역이 소재하고 있습니다. 또한, 인근 역말로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 290,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-09-10

확정일자: 2021-08-11

배당신고일자: 2023-10-12

대항력: 없음

비고: (주택도시보증공사 인수 조건 변경, 선순위임차권 관련 정보 있으나, 등기부상 말소되었고 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였습니다.)

3.2. 권리 분석 요약

등기부등본 상 확인된 모든 권리(을5 근저당권, 을6 근저당권, 을7 근저당권, 을8 주택임차권, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 가압류)는 말소기준권리인 을5 근저당권(2021.10.08 접수)보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없으며, 관련 임차권 등기 또한 말소 예정입니다.

3.3. 말소기준권리

을5 근저당권 (채권자: 이승호, 접수일자: 2021.10.08)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권' 개요가 있으나, 등기부상 확인되지 않아 현황 파악 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립, 다세대, 빌라 물건들의 면적 및 연식에 따라 평당 가격은 약 505만원에서 718만원 사이로 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례

* 2026년 5월 4일 거래: 서울 은평구 역촌동 28-53번지, 다세대, 전용면적 29.52㎡ (약 8.93평), 거래가 149,000,000원 (평당 약 505만원)

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 은평구 역촌동 49-38번지 (태영아뜨리움), 다세대, 전용면적 25.81㎡ (약 7.81평), 거래가 155,000,000원 (평당 약 595만원)

* 2026년 5월 28일 거래: 서울 은평구 역촌동 55-54번지 (씨티뷰), 다세대, 전용면적 48.3㎡ (약 14.61평), 거래가 330,000,000원 (평당 약 718만원)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

역촌역 및 구산역 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

"예일초등학교"가 남동측 인근에 위치하며, 역촌중학교, 구산중학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임대관계는 미상입니다.

6.2. 법적 제한

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 역촌역과 구산역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경과 예일초등학교 등 교육시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 건물은 2002년에 사용승인되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다. 권리관계는 명확하여 매각으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 매매 사례의 평당 단가가 현저히 낮아 시세와의 차이가 크다는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 접근성이 좋은 역촌동 일대 다세대주택으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례의 평당 가격(약 505만원~718만원)과 비교 시 시세 차이가 상당합니다.

본건의 전용면적(약 18.32평)에 최근 최고가 수준의 평당 가격(약 718만원)을 적용할 경우, 시세 기준 추정가치는 약 131,500,000원 내외로 산정됩니다.

감정가와 시세 간의 괴리를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 수준에 근접한 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. (이는 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.