나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10321 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10321 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10321
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로19길 69-3 더존퍼스트, 제4층 제405호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10321 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로19길 69-3 더존퍼스트, 제4층 제405호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 188,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 2025타경10321 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10321 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제405호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.50311㎡ (약 6.51평)

건물면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.58㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 서울매봉초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다. 학교가 가까워 자녀가 있는 세대에게는 교육 환경 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매로 진행됩니다.

특이사항으로는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 있으며, 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재합니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인으로서 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인과의 관계 및 보증금 관련 처리에 대한 매수인의 주의가 필요함을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 더불어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 용이합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 분류되어 있어, 지역 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건축구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제405호입니다. 외벽은 치장 석재 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 본 호실은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 설치되어 있습니다. 토지는 인접 대지와 등고평탄한 사다리형으로, 건부지로 이용되고 있습니다. 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석에서 언급된 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재입니다. 특히, 주택도시보증공사가 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되는 점은 매수인이 임대차 관련 권리관계를 명확히 파악하고 인수 시 발생할 수 있는 모든 가능성을 염두에 두어야 함을 의미합니다. 또한, 토지이용계획상 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동 소재 본 물건은 교육 시설(서울매봉초등학교)과 인접하여 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준인 다세대주택입니다. 건물 및 토지 상태는 통상적인 수준으로 파악됩니다. 다만, 선순위 임차권 및 HUG 관련 조건부 매각으로 인해 권리관계가 복잡하고, 임차인 관련 보증금 승계 또는 포기 등의 문제가 발생할 수 있어 매수인의 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 서울특별시 내 구로구라는 지리적 이점을 가지고 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

둘째, 실거주 목적의 경우, 서울매봉초등학교와의 인접성을 활용하여 교육 환경이 우수한 주거지로 고려해 볼 수 있습니다.

셋째, 복잡한 권리관계에도 불구하고, 만약 임차인과의 원만한 협의를 통해 권리관계를 정리하고 저평가된 가격으로 취득할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 단, 이는 철저한 권리 분석과 명확한 법률 검토를 전제로 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계