나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10294 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제6층 제604호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10294 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10294 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 더 베네치아 스위트, 제6층 제604호 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 251,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10294 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10294 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 314,000,000원

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

토지지분: 9.316㎡ (약 2.82평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 03월 08일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다. 토지는 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 가장형으로, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본건에는 "대항력있는임차인"이 존재합니다. 또한, "HUG 인수조건 변경"이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 주의사항으로는, 임차인 및 주택임차권승계인으로서 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수 시 임차인의 보증금 관련 권리관계를 명확히 확인하고, 관련 조건 이행 여부를 철저히 검토해야 함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 복합 상권입니다. "화곡역" 역세권이라는 지리적 이점과 더불어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 주위 환경이 보통 수준으로 평가되는 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "화곡초등학교"와 가까워 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 편의시설이 위치해 있어 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. 건물 내에는 난방, 위생, 급배수, 소화전, 화재감지기, 승강기, 주차장 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "대항력있는임차인"의 존재와 이로 인한 권리관계의 복잡성입니다. 매각 조건에 명시된 대로, 임차인의 보증금 잔액에 대한 매수인의 인수 여부 및 주택도시보증공사의 권리 포기, 임차권등기 말소 등 선결 조건의 이행 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현장에서 주거용으로 이용 중일 수 있다는 점은 추후 용도 변경, 세금 문제 등과 관련하여 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 공항 주변 지역으로 수평표면구역 제한 등이 있어 건축 관련 규제 사항을 확인해야 할 수 있습니다. 검색 결과에서 본건의 직접적인 주변 지역에 명확히 분류되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 "화곡역" 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주위 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 지역입니다. 하지만 "대항력있는임차인"의 존재와 HUG 인수조건 관련 복잡한 권리관계, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 가능성 등은 매수인이 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단에 있어 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 우수한 교통 환경: 지하철 5호선 "화곡역"을 이용할 수 있는 역세권 입지.

1.8. 2. 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 시설 보유.

1.8. 3. 복합 상권: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.8. 4. 잠재적 가치: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 가능성이 있어, 시장 상황에 따라 유연한 활용 가능성. (단, 관련 규제 확인 필요)

1.8. 5. 가격 메리트: 권리관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회. (단, 리스크 상쇄 여부 검토 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계