나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10311 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡8동주민센터""에서 북동측으로 직선거리 약 150m, ""화원중학교""에서 남동측으로 직선거리 약 450m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(5호선, 까치산역)으로부터 약 150m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""강서로"")까지 약 100m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제2층 제203호로서,(사용승인일 : 2021.11.29.)
외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

제2층 제203호 : 다세대주택(도시형생활주택)(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 발코니 등) 등으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(도시가스보일러 등), 승강기설비(승객용/12인승/900kg), 소방설비(스프링클러 및 화재탐지설비 등), 주차설비(필로티주차장) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 집합건물(도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2)기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10311 (1)이며, 건물명은 라홈(LA HOME) 제2층 제203호입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2021년 11월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 해당합니다.

감정평가액은 356,000,000원입니다.

토지 면적은 21.18㎡ (약 6.41평)이며, 토지 지분 면적 또한 21.18467㎡ (약 6.41평)입니다.

건물 면적은 29.99㎡ (약 9.07평, 전용면적)이며, 건물 지분 면적도 29.99㎡ (약 9.07평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡8동주민센터"에서 북동측으로 약 150m, "화원중학교"에서 남동측으로 약 450m 지점에 위치합니다.

교통 여건으로는 지하철 5호선 까치산역이 도보 약 150m 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 간선도로인 "강서로"까지는 약 100m 거리이며, 차량 접근도 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

인접한 도로 상태는 남동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 11일 접수된 원주세무서장의 압류입니다.

등기부 요약상 소유권 보존 등기(김정훈, 2021.12.08), 소유권 이전 등기(김성한, 2022.01.05) 이후 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 설정되어 있습니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(정진택)가 보증금 355,000,000원에 전입일자 2021년 12월 29일, 확정일자 2021년 12월 14일로 등재되어 있습니다.

주택도시보증공사(정진택)의 경우 대항력은 없습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택밀집지역에 위치하며, "화곡8동주민센터", "화원중학교" 등 생활 편의시설 및 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

지하철역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 본 물건은 공동담보 물건으로, 타 담보물과의 연관성 및 HUG 인수조건 변경 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 제2층 제203호는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

건물에는 기본적인 위생 설비, 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비, 승강기(12인승), 소방 설비, 필로티 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 마트, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 제공된 정보만으로는 구체적인 변경 내용 및 매수인이 부담할 수 있는 추가 조건이 명확하지 않으므로, 해당 내용에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보물의 경매 진행 여부나 채무 관계에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 권리 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이지만, 해당 조건이 원만히 이행되는지 확인해야 합니다. 대항력 없는 임차인이라 할지라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 확인할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없어 권리상의 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 검토해야 합니다. 임차인 관련 조건은 매수인에게 유리하게 해석될 소지가 크지만, 철저한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2021년식 신축 건물로 내부 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 5호선 까치산역 도보권 내 역세권 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 보입니다. (단, HUG 조건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 2019년 건축된 "더원" 건물의 19.98㎡(약 6평)가 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1081만원 수준입니다. 본건의 전용면적은 29.99㎡(약 9.07평)이므로, 동일한 평당가를 적용하면 약 98,050만원이 됩니다.

하지만 이는 동일 단지가 아닌 인근 건물의 시세이며, 본건의 감정가(35,600만원)와 큰 차이를 보입니다. 다른 연식(1986년, 2002년)이 오래된 다세대주택들의 거래가는 평당 약 400~430만원 수준으로, 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건의 감정가 35,600만원은 신축 건물임을 감안하더라도 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세를 보수적으로 반영하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위는 28,000만원 ~ 32,000만원으로 산정할 수 있습니다.

최종 입찰가는 HUG 인수조건 변경 내용, 공동담보 해소 여부, 명도 가능성 등을 종합적으로 확인한 후 결정하시기를 권장합니다.

(입찰 보증금은 별도 준비 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.