나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10151 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""지하철7호선 천왕역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 천왕역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2020년 9월 16일)
외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨, 내부구조도참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10151 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 334,000,000원

토지면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

토지지분: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

건물지분: 41.68㎡ (약 12.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2020년 9월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 7호선 천왕역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 천왕역이 위치하고 있어 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 및 선순위 임차권이 설정되어 있는 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김기철 (김 )

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 25일

* 확정일자: 2020년 11월 10일

* 배당신고일자: 2024년 11월 29일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전(신탁말소) 등기 (갑2): 2020년 9월 28일

* 주택임차권 (을3): 김기철, 보증금 369,000,000원, 2020년 11월 10일(확정)/2020년 11월 25일(전입). 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 합니다.

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (갑3): 2020년 11월 26일

* 압류 (갑4): 포천세무서장, 2022년 2월 4일. 말소기준권리입니다.

* 가압류 (갑5): 주택도시보증공사, 2022년 8월 11일. 말소됩니다.

* 강제경매 (갑6): 김기철, 369,200,100원, 2025년 6월 9일. 말소됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,831,000,000원

3.4. 별도 등기 및 특이사항

* 토지상에 구분지상권 설정 1건 (을구 1번)이 존재합니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 향후 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 대항력 있는 임차인(임대차보증금 369,000,000원, 전입일자 2020.11.25, 확정일자 2020.11.10)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 구로구 오류동 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 인근 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 한보빌라(가,나) (1989년 준공, 3층, 36.44㎡): 2026년 3월 14일 19,000만원 거래.

* 보네르캐슬 (2019년 준공, 6층, 46.41㎡): 2026년 3월 7일 28,500만원 거래.

* 엘지베스트빌 (2004년 준공, 2층, 74.43㎡): 2026년 7월 4일 25,000만원 거래.

4.3. 시세 평가

본건과 유사한 면적(약 41.68㎡)의 다세대주택 또는 도시형생활주택은 최근 2억 5천만원에서 2억 8천 5백만원 사이에서 거래가 이루어지고 있습니다. 2019년에 준공된 보네르캐슬(46.41㎡)의 6층이 2억 8천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(3억 3천 4백만원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지하 1층/지상 6층 건물 내 제3층 제303호로, 2020년 9월 16일에 사용승인되었습니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용

토지는 부정형이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

5.4. 편의 및 교육 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인 김기철 씨의 보증금 369,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 감정가(334,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 시 예상보다 많은 자금이 투입될 수 있습니다.

6.2. 토지 구분지상권 설정

토지에 설정된 구분지상권(을구 1번)의 존재는 향후 건물 이용 및 재건축 시 제약을 줄 수 있습니다. 이에 대한 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

본건은 강제경매 외 다수의 압류, 가압류 등이 설정되어 있어 권리관계가 다소 복잡합니다.

6.4. 감정가 대비 시세

본건의 감정가가 주변 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 추가 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 천왕역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 369,000,000원을 인수해야 할 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 토지의 구분지상권 설정 여부도 면밀히 검토해야 합니다. 현재 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되어 있어, 신중한 접근과 추가 유찰 가능성을 고려한 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 천왕역 이용이 편리한 위치입니다.

* 임차인 권리: 임차인 명의로 경매가 신청된 점은 임차인의 적극성을 보여줍니다 (단, 인수 부담으로 작용).

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 369,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 높아, 이는 본건 감정가(334,000,000원)를 초과하는 금액입니다. 또한, 주변 실거래가 시세가 약 250,000,000원 ~ 285,000,000원 수준임을 감안하면, 본건의 감정가는 높은 편입니다.

따라서, 임차 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치를 보수적으로 산정할 때, 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 정도로 예상됩니다. 추가 유찰 가능성과 임차인과의 협상 여지, 향후 시세 변화 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 260,000,000원으로 제안합니다.

(상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치 기준이며, 실제 총 지출액은 달라질 수 있습니다.)

주의: 본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 권리 관계, 물건 상태, 현장 조사 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.