나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10323 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10323 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10323 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제501호 | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 330,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10323 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10323 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 일부 근린생활시설, 신정초등학교 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다. 교통 이용은 남서측 인근에 지하철 5호선 까치산역이 위치하고 있으며, 남측 인근 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 편리합니다. 제2종일반주거지역에 해당하며, 7층 이하 건물 건축이 가능한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 조OO 소유자의 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자와 채무자가 동일인입니다.

가장 중요한 권리관계는 임차인 정보입니다. 2024년 4월 25일자 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임11866)에 의거하여 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금은 335,000,000원입니다. 이는 본건의 감정가 330,000,000원보다 높은 금액입니다.

물건의 특이사항 및 주의사항에는 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항하지 않기로 약정하였음을 의미합니다. 그러나 실제 명도 과정에서는 임차인과의 협의 및 주택도시보증공사(HUG)와의 절차 진행에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 사전에 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다. 인근에 신정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 5호선 까치산역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 곰달래로 인근의 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지역 내 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 적은 편입니다.

1.5. 생활정보

본건은 2022년 5월 27일 사용 승인된 건물로, 신축급 다세대주택입니다. 건물 구조는 철근콘크리트조 평슬라브 지붕 6층 건물 중 제5층 제501호이며, 필로티형으로 1층에 주차장이 설치되어 있습니다. 내부 마감은 인조대리석 외벽, 종이벽지 및 일부 타일 내벽, 강마루 온돌 바닥재, 하이샷시 창호 복층유리 등으로 시공되었습니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개 등으로 구성되어 있습니다. 발코니 확장 시공으로 공간 활용도를 높였으며, 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방, 승강기 시설, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등 기본적인 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차보증금이 감정가를 초과한다는 점과 복잡한 임차권 관련 권리관계입니다. 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생하거나, 명도 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 또한, "대항력 포기조건"이 명시되어 있으나, 실제 명도 진행 시 임차인과의 협상이나 법적 절차에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 관련되어 있어, 보증 절차 및 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 군사기지 및 군사시설 보호 구역 등에 포함되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 주변에 일상생활에 직접적인 불편을 주는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 산업 단지 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 사용 승인 연도가 얼마 되지 않은 신축급 다세대주택으로, 입지 조건(역세권, 학세권) 및 건물 상태는 매우 우수합니다. 하지만 임차보증금이 감정가를 초과하여 인수 부담이 크며, 임차권 설정으로 인한 명도 리스크가 존재하는 것이 가장 큰 단점입니다. 매수인은 이러한 권리관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 함께 명도 관련 예상 비용 및 절차를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 성공적으로 관리할 수 있다면 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **신축급 소형 주거용 부동산**: 비교적 최근에 지어진 소형 주거용 부동산으로, 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **우수한 입지**: 지하철 5호선 까치산역과 신정초등학교 인근으로 교통 및 교육 환경이 뛰어나며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. **명도 및 권리 리스크 관리 시 수익 기대**: 임차권 관련 복잡한 권리관계를 성공적으로 해결하고 명도를 완료한다면, 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 통한 투자 회수가 가능합니다.

4. **향후 지역 개발 가능성**: 화곡동 지역의 지속적인 도시 정비 및 개발 사업 추진 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. **주택도시보증공사(HUG) 관련 절차 이해**: HUG와의 계약 관계를 명확히 이해하고 관련 절차를 숙지한다면, 잠재적 불확실성을 줄이고 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계