나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10323 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 일부 근린생활시설, 신정초등학교 등이 혼재하고
있는 제2종일반주거지역내 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 까치산역이 위치하고, 남측 인근
의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브 지붕 6층건 중 제5층 제501호로서 2022.05.27.사용승인 되었음.
필로티형, 발코니 확장형으로 방과 거실 및 주방 확장시공됨. 1층에 주차장 설치되었음.
마감구조는
외벽: 인조대리석 마감.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
바닥: 강마루온돌 및 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택: 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급재수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및
경보기, CCTV와 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대략 오각형의 평탄한 지반으로 라피아노(도시형생활주택) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항).
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면
구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인 요망)<교육환경보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대관련 내역은 확인하지 못하였음.
기 타 :*.2024.04.25자.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임11866)에 의거 주택
임차권 설정되어 있음.(*. 임차보증금:335,000,000원.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10323 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 330,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-11 라피아노 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브 지붕 6층 건물 중 제5층 제501호 (2022.05.27 사용승인)

이용 상태: 방 2, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 1 등 (도시형생활주택)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지 면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 주요 특징

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 근린생활시설, 신정초등학교 등이 혼재된 제2종일반주거지역 내 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 까치산역이 위치합니다. 남측 인근의 곰달래로를 지나는 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.06.11)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 조재한 (2022.05.31)

* 주택임차권: 신수정 (335,000,000원, 2024.04.29 등기) - 본 매각으로 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (335,000,000원, 2025.06.11 등기) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사(신수정)

* 보증금: 335,000,000원, 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022.08.26, 확정일자: 2022.08.05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되며, 매수인이 인수하지 않는 임차권입니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024.11.11

* 대항력: 있음

* 비고: 임차보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 또는 명도 협의가 필요합니다.

* 임차인: 허

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024.11.11

* 대항력: 있음

* 비고: 임차보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 또는 명도 협의가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 특별매각조건에서 HUG 임차권 등기 말소 조건이 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 비교적 오래된 건물과 신축 빌라가 혼재되어 있습니다. 신정초등학교와 까치산역이 인접하여 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

4.2. 인근 부동산 시세

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2019년 건축, 19.98㎡ (약 6.04평) 규모의 '더원' 빌라 4층이 216,000,000원에 거래되었습니다. (약 10,800,000원/㎡)

* 1986년 건축, 37.44㎡ (약 11.33평) 규모의 다세대주택 2층이 150,000,000원에 거래되었습니다. (약 4,000,000원/㎡)

* 2002년 건축, 37.56㎡ (약 11.36평) 규모의 '시원그린빌' 3층이 160,000,000원에 거래되었습니다. (약 4,260,000원/㎡)

본건은 2022년 건축으로 비교적 신축이며, 전용면적 29.89㎡ (약 9.04평)입니다. 비교적 신축인 '더원' 빌라의 면적당 매매가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 330,000,000원 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 시세 반영 시 고려되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 신정초등학교 (도보 가능 거리)

* 교통시설: 지하철 5호선 까치산역 (도보 가능 거리), 버스정류장 (인근)

* 기타: 주변 근린생활시설 이용 가능

5.2. 건물 및 주차 편의

본 건물은 2022년 신축되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 1층 필로티 구조에 주차장이 마련되어 있으며, 엘리베이터, CCTV, 개별난방 등의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본건에는 대항력 있는 임차인 윤 와 허 가 존재합니다. 두 임차인 모두 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 명도 시 법적 절차 또는 협의에 따른 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원인 상황은 특수한 관계로, 계약 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 재매각 물건의 특성

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 이는 일반 매각 물건보다 더욱 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역) 및 과밀억제권역 등의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경이나 공공 안전에 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 도시형생활주택입니다. 신정초등학교 및 지하철 5호선 까치산역 인근으로 입지 조건은 무난하며, 건물 상태 또한 양호합니다.

하지만 '재매각' 물건이라는 점과, 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재된 두 명의 임차인이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. HUG 보증 관련 임차권은 매각으로 소멸되나, 이 두 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차는 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2022년)로 인한 건물 노후도 낮음

* 역세권 및 초등학교 인접으로 잠재적 임대 수요 확보 가능성

* 재매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 (위험 요소 상쇄 시)

9. 예상 입찰가

감정가는 330,000,000원이나, 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 2인이 존재하는 점을 고려할 때, 명도 비용 및 시간을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 유사 조건(신축, 소형)의 매매 사례를 바탕으로 현 시세를 추정하면 약 320,000,000원 수준으로 보입니다.

따라서, 잠재적 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 285,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 86% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.