나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10255 [1] 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10255 [1] 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10255
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제4층 제401호
• 감정가: 240,000,000원
• 최저가: 192,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10255 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제4층 제401호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10255 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 413-7 에스타워 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 240,000,000원

건물면적: 29.74㎡ (약 9.0평, 전용면적)

토지면적: 21.50㎡ (약 6.5평, 대지권)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 채무자/채권자 및 특이 사항

소유자 및 채무자: 권OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 구분건물감정평가요항표 상 현황과 공부상 차이는 없음.

1.3. 핵심 주의 사항

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각임. 입찰자는 해당 조건의 충족 여부를 명확히 확인해야 하는 매우 중요한 사항입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울신강초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통인 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대) 1개 호로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 도로 상태

2필지(신월동 413-7, 413-12) 일단의 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각은 토지(대지권)와 건물 전체를 일괄매각하는 방식입니다. 소유자와 채무자가 동일인이므로 복잡한 채무관계는 적을 수 있으나, 경매 자체가 부동산강제경매로 진행되는 점을 유의해야 합니다.

3.2. 임차인 관련 권리 분석 (최대 리스크)

가장 중요하고 치명적인 권리상의 주의사항은 ""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각""이라는 점입니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하기 위해서는 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액에 대한 청구권을 포기해야 함을 의미합니다. 이 조건이 충족되지 않으면 매각 불허가 사유가 될 수 있으므로, 입찰 전 해당 권리 포기 조건의 이행 가능성 및 주체(HUG 등)를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활할 것으로 판단됩니다. 다만, 대규모 상권 형성은 아니며 지역 주민을 위한 근린 상권 수준입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 학군

""서울신강초등학교""가 인근에 소재하고 있어 학군 측면에서 초등학교 접근성이 양호합니다.

건물 자체적으로 승강기 설비가 되어 있어 4층 이용에 불편함이 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 일반적인 주거지역의 건축 제한을 받습니다.

5.2. 환경적 리스크 (공항 소음)

토지이용계획 상 공항 관련 규제인 제3종 구역(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역에 해당되어 공항 소음으로 인한 영향권 내에 있을 가능성이 높습니다. 제3종 구역(다지구)은 소음 대책이 필요한 지역이므로 입찰 전 소음도를 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 추가 확인 사항

상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)으로 지정되어 있어, 추후 용도 변경이나 특정 행위 시 제약이 있을 수 있으므로 교육청의 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 양천구 신월동 소재의 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 감정가가 2억 4천만 원으로 책정되었습니다. 입지 조건이나 교통 환경은 보통 수준이며, 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 권리 분석 상의 **임차보증금반환청구권 포기 조건**과 **공항 소음 관련 리스크**가 매우 중요한 잠재적 위험 요소로 작용하고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

핵심 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. **감정가 대비 저가 매수 가능성**: 핵심 리스크(임차인 권리 포기) 때문에 유찰 시 큰 폭의 가격 하락이 예상되어, 저렴하게 낙찰받을 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. **소액 투자 및 임대 수익**: 소형 면적(전용 약 9평)으로 소액 투자가 용이하며, 임대 수요가 꾸준한 도시형생활주택이므로 임대 수익 창출이 가능합니다.

3. **철저한 권리분석 선행**: 입찰 전 주택도시보증공사의 잔여 보증금 청구권 포기 가능성 및 이행 조건을 명확히 해결할 방안을 강구하는 것이 성공적인 투자의 필수 조건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계