나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10118 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2021.12.10.)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 3필 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[936-6번지]
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

[936-26번지], [936-27번지]
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10118 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 371,000,000원

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 8.01㎡ (약 2.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물 지분: 26.63㎡ (약 8.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2021년 12월 10일

건물 총 면적(연면적): 1891.34㎡ (약 572.14평)

호수: 총 44호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 주변 도로: 남측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변시설 및 혐오시설

본건은 일반상업지역에 위치하며, "화곡1동주민센터"가 인근에 있습니다. 주변에는 오피스텔, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능을 갖춘 지역입니다.

주요 시설로는 인근의 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 자가용 접근성 또한 양호합니다.

현재 파악된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(체납징세 과-티6564)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 이유순

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 28일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 2월 1일

* 대항력: 없음 (단, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'으로 명시되어 있어 주의 요망)

물건명세서에 따르면, 임차인 이유순은 350,000,000원의 임대차보증금이 있으며, 전입일자는 2023년 4월 28일, 확정일자는 2022년 5월 18일입니다.

중요한 점은, 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 350,000,000원, 전입일 2023.04.28., 확정일자 2022.05.18.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.'이라고 명시되어 있다는 점입니다.

이는 임차인의 보증금 중 배당으로 충당되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용을 최우선으로 고려해야 합니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 350,000,000원 전액 또는 일부를 인수할 위험을 가지고 있습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 현재 등기부상 권리총액은 350,000,000원입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리(갑3, 갑4, 갑5, 을1, 갑6)가 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 상기 임차인의 보증금 인수 여부는 매각으로 소멸되지 않는 중요한 사항으로 간주될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상업/주거 지역입니다.

"화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 개발 현황 및 잠재력

건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 이는 현대적인 내부 시설과 디자인을 기대할 수 있음을 시사합니다.

화곡동은 지속적인 도시 정비 사업 및 개발 계획이 추진되는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 행정: 화곡1동주민센터 인근

* 교통: 인근 버스정류장 위치, 차량 출입 용이

* 상업: 근린생활시설 혼재

5.2. 건물 편의시설

* 위생 및 급배수설비

* 승강기 설비

* 기계식 주차시설

* 개별난방시설 (도시가스)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 임차인 이유순의 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 물건명세서에 명확히 명시되어 있으므로, 입찰 시 총 인수 금액을 신중하게 산정해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등으로 지정되어 있어, 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등도 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 최신 건축 기준을 충족하며 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 판단됩니다.

하지만, 임차인의 보증금 350,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 위험이 존재하며, 공항 관련 시설 보호구역 등 토지 이용에 대한 법적 제한 사항도 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 총 인수 비용을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 도심 접근성이 양호한 강서구 화곡동 위치

* 오피스텔, 모텔, 근린생활시설 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 차량 및 대중교통 이용 편리

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(트러스트) 내 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 거래: 350,000,000원 (전용면적 26.63㎡)

* 2023년 12월 거래: 365,000,000원 (전용면적 26.67㎡)

감정가는 371,000,000원입니다.

이를 고려할 때, 본건의 시세는 약 350,000,000원 ~ 370,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 인수 부담은 임차인 이유순의 보증금 350,000,000원입니다. 물건명세서 상 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 실질적으로 매수인이 부담해야 하는 총액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

따라서, 감정가 371,000,000원에서 인수할 보증금 350,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

시세가 350,000,000원 ~ 370,000,000원 수준임을 감안할 때, 총 인수 비용이 시세 이하가 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 21,000,000원

(이는 인수 보증금 350,000,000원을 제외하고, 총 인수 비용이 시세 범위 내에 들도록 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 배당 금액에 따라 인수 보증금 액수가 달라질 수 있으므로, 최종 배당표 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.