나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10317 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대
주택 등의 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용
편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
- 사용승인일: 2021년 8월 20일
- 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 도시형생활
주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령
부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10317 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호

건물명: 삼원아이빌B

용도: 도시형생활주택

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 19.98㎡ (약 6.04평)

토지지분: 19.98㎡ (약 6.04평)

건물면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

건물지분: 25.37㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2021년 8월 20일

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 층수: 5층

해당 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다. 본건 단지 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경10317) (접수일자 2025-06-11)

등기부채권 총액: 285,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오 균

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-14

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 가능성이 있습니다. 전입일자가 매각기일보다 늦은 점은 특이사항으로, 세부적인 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이 림

보증금: 1,500,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-03-14

확정일자: 2025-03-14

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (천 경)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-10 (등기부상 주택임차권 전입일자 2022-10-10)

확정일자: 2021-11-30

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 빌라/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 한신빌라(330-8): 51.48㎡ (약 15.57평), 2002년식, 4층, 250,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 파크빌라(342-1): 41.52㎡ (약 12.56평), 1993년식, 3층, 139,500,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 미림빌라가~라동(108-5): 61.19㎡ (약 18.51평), 1982년식, 3층, 250,000,000원 (2026년 7월 13일 거래)

4.2. 시세 분석 의견

본 물건은 2021년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 연식입니다. 제공된 주변 매매 사례 중 가장 근접한 평수와 연식의 한신빌라(330-8, 15.57평)가 250,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(7.67평)의 적정 시세는 평당가를 단순 비교하기에는 어려움이 있습니다. 다만, 감정가 281,000,000원에 비해서는 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 교육 시설

"개웅중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인 오 균: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 또한, 전입일자가 매각기일보다 늦은 점은 특이사항으로, 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특별 매각조건이 적용되어, 매각으로 소멸되지 않는 채권이 발생할 수 있으므로, 조건 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

6.2. 매각 관련 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰 또는 취하 사유가 있었을 가능성이 있습니다.

* 특별 매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높습니다.

6.3. 기타 리스크

현재까지 파악된 정보상 혐오시설 등 부정적인 입지 요인은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축 연식의 도시형생활주택으로, 주거지대 내 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력, HUG 관련 특수 매각조건 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 권리분석과 현장 확인을 통해 잠재적 인수 부담을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 특히 HUG 인수조건에 따른 정확한 비용을 산정하고, 오 균 임차인과의 관계를 명확히 규명해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거지 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* HUG 조건 활용: HUG 인수조건을 명확히 이해하고 실행할 경우, 복잡한 권리 관계가 정리될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

최근 주변 시세 정보와 본건의 감정가 사이에는 다소 차이가 존재합니다. 제공된 시세 정보와 본건의 신축 연식을 고려하여, 투자 리스크와 잠재적 이익을 감안했을 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 선에서 검토해 볼 수 있습니다. 단, 이는 주변 시세 및 권리 관계 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 정보 수집과 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.