나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10317 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10317 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10317 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 281,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10317 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10317 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 281,000,000원

토지면적: 19.98㎡ (약 6.04평)

건물면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 주변에 개웅중학교가 동측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변에 대규모 공원이나 혐오시설은 검색 결과 특별히 확인되지 않으며, 주거 환경에 적합한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 구OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주의해야 할 사항은 임차인 및 임차권승계인과 관련한 내용입니다. 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행된다는 점을 유의해야 합니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차인의 권리 관계가 명확히 정리되지 않았거나, 특정 조건 하에 대항력이 소멸됨을 의미할 수 있으므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동 지역은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 주거 지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 식당, 병원, 학원 등이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 4층 402호에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021년 8월 20일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 외벽은 치장벽돌 마감이며, 창호는 새시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 건물 자체는 사다리형 토지 위에 건부지로 이용되고 있으며, 단지 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 임차인과의 권리 관계가 가장 큰 리스크 요인입니다. "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

둘째, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

셋째, 임대관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지, 아니면 임차인이 거주 중인데 그 관계가 명확히 파악되지 않은 상태인지 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 서울 구로구의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 개웅중학교 인근이라는 점과 비교적 신축이라는 점은 긍정적 요인입니다. 하지만 임차인의 대항력 관련 특이사항이 존재하여 권리분석에 신중을 기해야 하며, 명도 및 임차인과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 지역 상권은 안정적이나, 폭발적인 시세 상승보다는 꾸준한 수요를 기반으로 한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 빌라라는 점과 서울이라는 입지적 장점을 바탕으로 실거주 또는 안정적인 월세 수익을 목적으로 하는 투자에 적합할 수 있습니다.

대항력 관련 리스크를 철저히 분석하고, 명도 절차를 성공적으로 완료한다면 취득가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등 향후 가치 상승 요인을 꾸준히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계