나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10308 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-15 꿈애그린빌4차 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10308 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-15 꿈애그린빌4차 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10308
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 320-15 꿈애그린빌4차 제4층 제402호
• 감정가: 320,000,000원
• 최저가: 320,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10308 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-15 꿈애그린빌4차 제4층 제402호 | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 320,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10308 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10308 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-15 꿈애그린빌4차 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 30.30㎡ (약 9.16평)

건물면적: 51.97㎡ (약 15.72평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등으로 이루어진 일반주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스래브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽은 석재치장, 벽돌 쌓기 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 세장형 토지로, 공동주택 및 근생시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본 건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타 참고사항: 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다.

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 지하철 1호선 개봉역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 서측으로는 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [cite:x]

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 권리가 매수인에게 승계되지 않도록 하는 조건이며, 계약 시 이 부분을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일하며, 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 실제 임차인 현황 및 보증금 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다.

감정가는 320,000,000원이며, 경매 진행 시 변경될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하여 주거 편의성을 중심으로 한 상권을 형성하고 있습니다. 인근 개봉역을 중심으로 상업시설 및 생활 편의시설이 발달해 있으며, 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 규제는 완화될 수 있으나, 상업 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다. 주변 배후 주거 단지 규모에 따라 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 1호선 개봉역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

교육: 인근에 개봉초등학교, 개웅중학교, 고척고등학교 등이 위치하여 학군 형성이 되어 있습니다.

편의시설: 이마트, 홈플러스 등 대형마트와 중소형 마트, 병원, 금융기관, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 다양하게 분포하고 있습니다.

녹지: 개봉공원, 푸른수목원 등이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임차인 대항력 포기 조건: 주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 권리 분석 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인과의 협의 과정이나 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필요합니다.

소음 및 혐오시설: 현재까지의 조사 결과, 물건 인근에 특별한 소음 유발 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 역세권 상업지역과의 근접성으로 인해 특정 시간대 소음 발생 가능성은 존재합니다.

건축 관련 규제: 제2종일반주거지역으로 7층 이하 제한이 있어, 향후 재건축이나 증축 시 용적률 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 개봉역 역세권의 입지를 갖추고 있습니다. 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 주거로서의 기본적인 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 320,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

가장 큰 특징은 임차인의 대항력 포기조건 매각이라는 점입니다. 이는 명도 및 권리 승계 과정에서 특별한 주의가 요구되지만, 만약 이 부분이 명확히 해결된다면 상대적으로 낮은 낙찰가로 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

다만, 해당 물건의 정확한 권리관계, 임차인 현황, 실제 이용 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사 및 법적 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 개봉역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 편의성: 주변 상권 발달로 인한 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

안정적인 주거 수요: 구로구는 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

상대적 저평가 가능성: 임차인 대항력 포기 조건이라는 특수성으로 인해, 권리 분석 및 명도 절차를 성공적으로 수행할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계