나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103111 [1] 서울특별시 종로구 인사동 146 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로2가 소재 ""탑골공원"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 인사동 거리 내 근린생활시설 및 업무시설, 갤러리, 공원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '종각역' 및 지하철1,3,5호선 '종로3가역'이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 노폭 약 17미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(공평 도시정비형 재
개발구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법> 중점경관관리구역(2016-11-24)
(역사도심), 서울도심((4대문안))

제시목록 외의 물건

후첨 <건물 감정평가요항표> 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공부상 목조 기와지붕(현황 벽돌조 및 블록조 기타지붕) 지상2층 건으로서
(사용승인일: 미상)

외벽: 자체 인테리어 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

상업용(근린생활시설) 건물로 이용중이며

1층: 근린생활시설(상호명: 관성필방)
2층: 근린생활시설(상호명: 카페 트루어스)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 <건물개황도> 참조 바람.

공부와의 차이

공부상 구조가 목조 기와지붕으로 등재되어 있으나, 현황 벽돌조 및 블록조 기타지붕으로서 상이한 바 이점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 일련번호2 건물에 제시외건물이 소재하는 바 감정평가목적을 고려하여, (본 제시외건물의
설치 및 건축의 적법 여부에 구애됨 없이) 제시외건물의 감정평가액을 별도로 표기하였으
니 경매 진행 시 참고하시기 바라며, 일반건축물대장 상 위반건축물이 등재(2008.8.13.
주택과-17627(2008.8.13.)호에 의거 위법건축물 표기 (내역-무단증축))되어 있으므로 이와
관련한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부 등 행정적 사항은 해당 기관에
반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

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* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103111 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 인사동 146

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,128,542,520원

* 토지면적: 66.10㎡ (약 19.99평)

* 토지지분: 22.03㎡ (약 6.66평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 53.55㎡ (약 16.20평)

* 건물지분: 17.85㎡ (약 5.40평)

* 건물 제시외면적: 98.62㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 정비구역, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 특수물건정보: 지분매각, 정비구역, 대항력있는임차인

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 종로2가 소재 "탑골공원" 북서측 인근에 위치하며, 인사동 거리 내에 자리하고 있어 근린생활시설, 업무시설, 갤러리, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '종각역' 및 지하철 1, 3, 5호선 '종로3가역'이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의 정도가 매우 양호합니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 17미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역(공평 도시정비형 재개발구역), 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원, 2020-12-24), 과밀억제권역, 문화지구, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안))에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을구 2번 근저당권 (주식회사에이치자산관리대부, 2018-07-18 접수, 2,600,000,000원)

* 경매개시결정: 토지 갑39, 건물 을5 (안양저축은행, 2025-06-10 접수, 910,674,799원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2009-12-14

* 확정일자: 2019-03-21

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물임차권 등기(2020. 7. 8. 등기) 되어 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 임차인: 정 (카페)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 일부 인수 가능성 있음)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위 권리들은 인수될 수 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 상가건물임차권등기(을구 5번)가 되어 있는 안 씨의 경우, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

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* 위치: 서울특별시 종로구 인사동 146번지, "탑골공원" 북서측 인근에 위치한 핵심 상업지역입니다.

* 주변 환경: 인사동 문화의 거리 내에 자리하여 근린생활시설, 업무시설, 갤러리, 식당, 카페 등이 밀집해 있으며, 높은 관광객 및 유동인구를 자랑하는 지역입니다.

* 건물 이용 현황:

* 1층: 근린생활시설 (상호명: 관성필방)

* 2층: 근린생활시설 (상호명: 카페 트루어스)

* 입지 장점:

* 관광 및 문화 중심지: 인사동의 상징성과 높은 유동인구를 바탕으로 상업적 가치가 매우 높습니다.

* 역세권: 지하철 1호선 종각역 및 1, 3, 5호선 종로3가역 이용이 편리하여 탁월한 접근성을 제공합니다.

* 지역 활성화 잠재력: 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 편의시설: 탑골공원을 비롯하여 인사동 문화의 거리 내 다양한 상점, 식당, 카페, 갤러리 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 1호선 종각역, 1, 3, 5호선 종로3가역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 문화시설: 주변에 박물관, 미술관, 전통 공예품점 등 풍부한 문화 체험 시설이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 주변에서 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 또는 관리에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 안 씨(보증금 1억 3천만원)는 대항력이 있으며, 만약 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 위반건축물: 건물에 제시외 건물이 있으며, 건축물대장상 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있습니다 (2008.8.13. 주택과-17627(2008.8.13.)호 의거). 이에 따라 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구 의무 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건물 공부상 구조(목조 기와지붕)와 현황(벽돌조 및 블록조 기타지붕)이 상이하므로, 이 점을 감안해야 합니다.

* 정비구역 지정: 공평 도시정비형 재개발구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 진행 시 건물의 이용 및 가치 변동이 있을 수 있습니다. 개발 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축 규제: 역사문화환경보존지역, 문화지구, 중점경관관리구역 등에 해당하므로, 엄격한 건축 규제 및 개발 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울의 대표적인 상업 및 문화 중심지인 인사동에 위치하여 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 높은 유동인구와 관광객을 기반으로 한 상업적 잠재력이 크며, 정비구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 그러나 지분매각, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 위반건축물 문제, 건축 규제 등 다수의 리스크 요인이 복합적으로 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 비용은 낙찰 후 추가적인 재정적 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 그럼에도 불구하고, 잠재적 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 황금 입지: 서울 도심, 인사동 핵심 상권에 위치한 매우 희소성 있는 물건입니다.

* 높은 유동인구: 연중 풍부한 관광객 및 내국인 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

* 경매 특성 활용: 철저한 권리 분석과 리스크 관리를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1,128,542,520원

* 잠재적 인수 보증금: 안 씨 보증금 130,000,000원 (배당 결과에 따라 인수 여부 결정)

* 예상 입찰가 산정: 본 물건은 지분매각, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적 인수 보증금 130,000,000원을 고려하여, 실질적인 취득 가능 금액을 기준으로 판단할 때, 시세 조사, 현장 임장 결과, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 법원 진행 상황 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.