나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103082 [1] 서울특별시 종로구 돈의동 39-2 낙원오피스텔 9층2호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 종로구 돈의동 소재 지하철 1호선, 3호선 및 5호선 “종로3가역” 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 상가 및 호텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건 중
제9층 제2호로서,
외벽 : 외장타일붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(상호 미상)로서,
사무실1, 탕비실1, 화장실1 등으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 본건을 포함한 ‘낙원오피스텔’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103082 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 종로구 돈의동 39-2 낙원오피스텔 9층2호

용도: 오피스텔 (사무실 1, 탕비실 1, 화장실 1)

건물 구조: 철근콘크리트조, 10층 건물 중 9층

면적:

토지 면적: 7.17㎡ (약 2.17평)

건물 전용 면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

준공 연도: 1991년

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 2021-04-20 근저당권 (중소기업은행, 108,000,000원)

인수되는 권리: 없음 (원칙적으로 경매 절차에 따라 대부분 소멸 예상)

등기부채권 총액: 275,120,000원

임차인 현황: 인수 보증금 0원. 임대차 관계 미상 (주의 필요)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 종로구 돈의동 39-2, 지하철 1, 3, 5호선 종로3가역 서측 인근.

주변: 오피스텔, 상가, 호텔 등이 밀집한 도심 지역.

2.2. 교통망

지하철: 종로3가역 (1, 3, 5호선) 도보 이용 가능, 대중교통 편리.

도로: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 소재.

3. 시세 및 상권 분석

3.1. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 기반 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 2월 28일: 33㎡, 6층, 19,500만원 (약 591만원/㎡)

* 2024년 11월 15일: 40.96㎡, 6층, 26,000만원 (약 635만원/㎡)

* 2025년 9월 18일: 28.06㎡, 9층, 14,500만원 (약 517만원/㎡)

본건(24.73㎡, 9층)은 2025년 9월 거래 사례(28.06㎡, 9층, 14,500만원)와 유사한 조건(층수)에 면적이 약간 더 작습니다. 이를 고려할 때, 본건의 현재 시가는 약 13,000만원 ~ 14,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 15,600만원으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대/매매 시장 전망

종로3가역 역세권의 우수한 입지로 인해 꾸준한 오피스텔 수요가 예상됩니다.

다만, 1991년에 준공되어 비교적 오래된 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

임대차 관계가 미상인 점은 명도시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 편의시설

주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

종로3가역 인근의 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 사항

임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 권리 관계 특이사항

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있습니다.

지상권의 구체적인 내용(지상권자, 존속기간, 범위 등)이 제공되지 않았으므로, 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인이므로, 반드시 등기부 등본 재확인 및 현장 조사를 통해 지상권의 존부와 그 내용을 명확히 확인해야 합니다.

5.3. 기타 (혐오시설 등)

본 보고서 작성 시점에서는 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, AI로서 실시간 외부 지도 검색 등 현장 조사와 동일한 수준의 정보 확인은 불가능하므로, 실제 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1, 3, 5호선 종로3가역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 주변 지역의 활발한 상업 및 업무 활동으로 인해 기본적인 임대 및 수요는 기대할 수 있습니다. 그러나 1991년 준공된 건물로서 노후화가 진행되었으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있다는 점은 매우 중요한 리스크로 작용할 수 있습니다. 지상권의 인수 여부 및 그 내용에 따라 투자의 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 서울 도심 핵심 지역(종로3가역)의 탁월한 역세권 입지.

* 주변 상업 및 업무 지구의 활성화로 인한 꾸준한 잠재적 임대 수요.

* 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 보수적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성.

* 전용 면적 24.73㎡는 1~2인 가구 또는 소규모 사무실, 작업실 등으로 활용하기에 적합.

* (단서 조항) '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권 문제가 명확히 해결(인수 부담이 없거나, 인수 부담액이 적정할 경우)될 경우, 더욱 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2025년 9월, 9층, 28.06㎡, 14,500만원)와 본건의 면적(24.73㎡) 및 층수(9층)를 고려할 때, 현재 시장 시가는 약 13,000만원 ~ 14,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 156,000,000원 대비 시세가 낮은 점, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 존재할 가능성이 있다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

가장 중요한 것은 지상권의 존부 및 인수 여부를 명확히 확인하는 것입니다.

만약 지상권 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 12,500만원 ~ 13,200만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 지상권 인수 부담이 확인될 경우, 해당 부담액을 고려하여 입찰가를 재산정해야 합니다.

임시 예상 입찰가 (지상권 인수 부담이 없다고 가정할 경우): 12,500만원 ~ 13,500만원.

(참고: 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획, 그리고 무엇보다 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.