나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103053 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 360-8 미지정 경매

물건 개요

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103053 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 360-8

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 2,447,175,730원

용도: 근린생활시설

토지 면적: 192㎡ (약 58.08평)

건물 면적: 339.59㎡ (약 102.73평)

개시결정일: 2025년 06월 02일

진행상태: 변경

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

건축물표제부 요약: 위반건축물

2. 입지조건

서울특별시 동작구 신대방동 360-8은 대중교통 이용이 편리한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 동작우체국 정류소 및 보라매어린이집.문창중학교 정류소 등 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 또한, 지하철 7호선 신대방삼거리역 및 신대방역 등도 비교적 가까운 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변으로 보라매공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 2025타경103053 사건 번호를 가지고 있습니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 일반적으로 선순위 지상권은 경매 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 권리로서, 토지와 건물 소유자가 달라질 경우 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 권리입니다. 이 지상권의 구체적인 내용(설정 목적, 기간, 권리자 등)에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

* 임차권 등기: 본 물건에는 '임차권등기'가 있는 것으로 확인됩니다. 이는 임차인이 해당 부동산에 대해 등기부상 권리를 설정한 것으로, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 임차인의 보증금 및 차임 정보는 미상으로 파악됩니다. 임차권등기된 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 위반건축물: 본 건은 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 위반건축물의 경우, 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

신대방동 일대는 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 발달해 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 주변에 마트, 편의점 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 상가 및 음식점 등도 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 인근 지역의 다른 건물들의 정보에서 언급된 것처럼, 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높다는 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

* 교통: 신대방삼거리역(7호선), 신대방역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 의료: 보라매병원, 기분좋은한방병원 등 의료 시설이 인근에 있어 의료 이용이 편리합니다.

* 교육: 동작구 지역은 학군이 비교적 양호하다는 평가가 있으며, 주변에 문창중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 씨유 신대방타운점 등 편의점 및 각종 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 녹지: 보라매공원이 가까이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다. 지상권의 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 해당 권리의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 위반건축물: 위반건축물로 인한 철거, 시정명령, 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임차권 등기 및 불확실한 보증금: 임차권 등기가 존재하나, 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 인수 조건이 미상인 점은 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 여부에 따라 낙찰자에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 제시된 물건 정보에는 감정가가 0원으로 되어 있으나, 검색 결과에 따르면 실제 감정가는 2,447,175,730원으로 확인되었습니다. 최초 제공 정보와 상이하므로, 이 점에 대한 확인 및 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동에 위치한 근린생활시설로, 주변 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권', '위반건축물', 그리고 '임차권 등기'와 같은 주요 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 지상권의 상세 내용과 임차인의 권리 관계를 철저히 분석하는 것이 중요합니다. 위반건축물에 대한 원상복구 또는 법적 처리 방안 마련 또한 필수적으로 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동작구 신대방동은 서울 시내 접근성이 뛰어나며, 생활 편의 시설 및 공원이 인접하여 주거 및 상업 활동에 유리한 지역입니다.

* 잠재적 가치: 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 적절히 해결할 경우, 근린생활시설로서의 활용 가치 또는 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 경매 물건으로서, 철저한 분석을 통해 위험을 관리한다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상기 명시된 권리 관계(지상권, 임차권 등)와 위반건축물 해소 비용, 그리고 향후 활용 가능성 및 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성, 임차인의 권리 관계 미확인 등은 입찰가를 낮추는 주요 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 정확한 현장 조사 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 인수되는 권리의 실질적인 부담과 위반건축물 처리 비용을 산정한 후, 시장 상황 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 제시된 감정가 2,447,175,730원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크에 따른 할인율을 적용하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.