나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103050 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 ""지하철 1·2호선 신설동역"" 남서측 인근에 위치하고,
주변은 오피스텔, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·2호선 신설동역이 소재하여
대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 제3층 제302호 외 1개호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등
창호는 새시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 승강기, 화재탐지, 고정형영상정보처리기기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103050 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 3층302호

건물명: 숭인한양립스

용도: 도시형생활주택

건축물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 17층 건물 중 제3층 제302호

건물 총 면적: 3127.08㎡

토지 면적 (공유 지분): 2.9536㎡ (약 0.89평)

건물 면적 (전용 면적): 12.78㎡ (약 3.87평)

토지/건물 구분: 토지/건물 일괄매각

감정가: 108,000,000원

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 종로구 숭인동에 위치하며, 지하철 1·2호선 신설동역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 도심 지역입니다.

교통:

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 신설동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설:

각종 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 4일 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정 (사건번호 2025타경103050)입니다.

인수되는 권리:

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 3번의 주택임차권입니다. 임차인 구민지 씨는 2020년 9월 25일 전입, 2020년 8월 27일 확정일자를 받았으며, 보증금 122,000,000원으로 대항력(있음)을 갖추고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임차인의 보증금 122,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)에게 인수됩니다.

말소되는 권리:

말소기준권리인 신용보증기금의 강제경매(갑4)보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매(갑5) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자 정보:

주 채권자(경매 신청 채권자)는 신용보증기금이며, 채권액은 18,646,151원입니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 소재한 지역은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 숭인 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

주변 상업시설:

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

잠재적 임대 수익:

도시형생활주택으로 이용 중이며, 1인 가구 중심의 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려할 수 있습니다. 다만, 초소형 면적(12.78㎡)으로 임대 수익률 산정 시 유의가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 녹지/휴식 공간:

제공된 정보만으로는 주변 녹지 공간이나 휴식 시설에 대한 구체적인 내용은 확인하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 구민지 씨의 보증금 122,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액은 본 건의 감정가 108,000,000원을 초과하므로, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 금액이 상당합니다. 이는 실질적인 매수 부담을 크게 가중시킵니다.

초소형 면적:

건물 면적이 12.78㎡ (약 3.87평)으로 매우 작아, 실거주 시 제약이 클 수 있으며, 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한:

본 건은 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

중복 사건:

유사한 경매 사건(2026타경100531)이 존재하여 중복 사건으로 처리될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 지하철 1·2호선 신설동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 자리한 도시형생활주택입니다. 2014년경 준공된 건물로, 관리 상태는 추가 확인이 필요합니다.

가장 핵심적인 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 2백만원이 감정가 1억 8백만원을 초과한다는 점입니다. 이는 임차인이 배당에서 보증금을 전혀 받지 못할 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 감정가를 넘어서는 상황입니다. 또한, 3.87평의 초소형 면적은 투자 가치 판단 시 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 본 건은 임차인과의 협상 또는 명도 관련 불확실성이 매우 높으며, 단순히 감정가만을 기준으로 접근하기에는 위험이 큽니다.

8. 투자 포인트

신설동역 인근 역세권의 입지적 장점.

1인 가구 수요에 부합하는 초소형 주거 공간.

(만약 임차인과의 원만한 합의가 이루어진다면) 인수되는 보증금만큼 저가 매수 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 원칙에 따라 다음과 같이 분석됩니다.

- 임차인 보증금 (인수 가능 금액): 122,000,000원

- 감정가: 108,000,000원

대항력 있는 임차인의 보증금(122,000,000원)이 감정가(108,000,000원)보다 높으므로, 임차인이 배당에서 보증금을 전혀 회수하지 못할 경우, 매수인은 최소 122,000,000원을 추가로 부담해야 합니다. 이는 사실상 낙찰 총액이 입찰가 + 122,000,000원이 됨을 의미합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하는 원칙을 적용하면, (감정가 - 인수 보증금) = 108,000,000원 - 122,000,000원 = -14,000,000원이 되어 산출이 불가능합니다. 이는 본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이 부동산의 감정가를 초과하므로, 현재 감정가 수준에서는 매수 시 실질적인 수익을 기대하기 어렵다는 것을 시사합니다.

주변 실거래가 정보(21스타캐슬)에서 36.98㎡ 면적이 315,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본 건 12.78㎡ 면적의 순수 시장 가치(보증금 제외)를 대략 110,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

이러한 추정 시장 가치에서 인수 보증금 122,000,000원을 제외한 금액의 80% 수준을 입찰가로 제안해 볼 수 있습니다.

예상 시장 가치: 130,000,000원

가치 - 인수 보증금 = 130,000,000원 - 122,000,000원 = 8,000,000원

예상 입찰가 = 8,000,000원 * 0.8 = 6,400,000원

따라서, 예상 입찰가는 6,400,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 매수 비용은 6,400,000원(입찰가) + 122,000,000원(인수 보증금) = 128,400,000원입니다.

이는 감정가 108,000,000원을 초과하며, 임차인과의 명도 및 향후 시장 상황에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

10. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 건 소재지 인근에 잠재적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.