나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103021 [1] 서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위에는
단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(평슬라브경사지붕) 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2013.10.08)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약3~4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 상도동 301-73
도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)
(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호(2) 상도동 301-74
도시지역, 제2종일반주거지역(7층) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)
(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103021 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 301-73 카리스빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 28.88㎡ (약 8.73평)

건물면적: 46.30㎡ (약 14.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 10월 8일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역입니다. 인근에 당곡중학교가 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑6)입니다.

* 인수되는 권리:

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인은 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 이 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김영석)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 등기부상 임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑5: 소유권이전 신탁등기말소

* 을3: 주택임차권 (김영석) - 말소 예정

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건(2013년식, 46.30㎡)과 유사한 입지 및 면적의 다세대 주택 시세를 고려할 때, 감정가 2.75억원 수준은 인근 시세와 비교하여 약간 높은 편으로 분석됩니다.

* 최근 인근 다세대 주택 거래 사례를 보면, 2017년 건축된 전용면적 42.94㎡(강호빌리지)가 2.3억원에 거래되었으며, 1986년 건축된 전용면적 34.77㎡(효성빌라)는 2.15억원에 거래되었습니다.

* 최근 거래 중 7,400만원으로 거래된 대성하이빌라B동(1991년식, 41.16㎡)은 면적 대비 비정상적으로 낮은 금액으로, 특수 거래이거나 오류일 가능성이 높아 일반적인 시세 산정에는 반영하지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(평슬라브경사지붕) 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택 1세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 당곡중학교가 인근에 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 표기, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있는 중대한 사항이므로, 반드시 관련 내용을 직접 확인하고 필요한 조치를 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건: 임차인의 대항력 포기 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 확약서 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 2.75억원으로, 주변 시세 대비 약간 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 등기부상 권리관계는 명확한 편이나, '위반건축물' 등재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 관련 사항은 HUG의 보증 및 대항력 포기 확약으로 인해 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 이행강제금 부과 가능성, 위반건축물 해소 비용 등을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: HUG 보증 임차인의 대항력 포기로 인해 명도 관련 리스크가 매우 낮습니다.

* 역세권 잠재력: 상도역 인근에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 위반건축물 문제로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우, 리스크 해소 후 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2017년식, 42.94㎡ 다세대주택: 2.3억원

* 1986년식, 34.77㎡ 다세대주택: 2.15억원

* 본건(2013년식, 46.30㎡)은 비교적 신축에 속하나, 감정가는 주변 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 위반건축물 등재로 인한 리스크를 감안하면, 감정가보다는 보수적으로 접근해야 합니다.

* 주변 시세 및 건물 연식을 고려하고, 위반건축물 관련 제반 비용을 감안했을 때, 2.1억원에서 2.3억원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 본건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 해당 범위 내에서 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.