나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116987 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116987 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경116987 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로22길 64, 제4층 제403호 (시흥동, 다음빌라) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 49,283,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (서울특별시 금천구 시흥동 다세대주택)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경116987 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 235,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물면적 (전용): 28.08㎡ (약 8.49평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층 (사용승인일: 2020.6.10.)

특징: 비교적 신축급의 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.3. 이해관계자 현황

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 임OO

특이사항: 소유자 및 채무자가 동일한 강제경매 사건으로, 채권자의 채권 확보를 위한 일반적인 경매 진행 사례임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남동측 인근에 위치하여, 주거 선호도가 높은 초등학교 인접 지역에 해당합니다. 주변은 공동주택(다세대/빌라), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 구축 상태는 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 지하철역과는 다소 거리가 있으나, 버스를 이용한 환승이 편리하여 출퇴근에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여, 주거 안정성이 확보된 구역입니다. 과밀억제권역에 속하며, 개발 제한이 많은 지역은 아니므로 주거용 자산으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권 이전 시 토지와 건물의 소유권을 동시에 취득하게 되어 권리관계가 단순합니다. 현재까지의 정보로 미루어 볼 때, 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 확인을 위해 매각물건명세서 및 등기부등본을 통한 추가 분석이 필수입니다.

3.2. 임대차 관계

현장 조사 당시 거주인 부재로 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 이후 발생할 수 있는 명도(인도명령) 절차의 난이도를 결정하는 중요한 요소이므로, 임차인 여부, 보증금 액수, 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 시설

본건은 시흥초등학교를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역 내에 위치하여, 기본적인 마트, 편의점, 학원, 병원 등 근린생활시설 접근성이 양호합니다. 2020년 사용승인된 신축급 건물이므로 내부 이용 상태는 양호할 것으로 추정되며, 단지형 다세대로서 공동 관리가 이루어질 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변이 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 '보통' 수준으로 평가됩니다. 노후된 건물과 신축 건물이 섞여 있는 구역의 특성상 환경 개선에 대한 잠재적 기대와 함께 혼재 지역의 특성(소음, 통행 등)이 공존합니다. 현재까지 파악된 정보로는 대규모의 특정 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리장)은 인근에 없는 것으로 판단되지만, 현장 방문 시 주변 환경의 청결도 및 소음 수준을 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 유의 사항

5.1. 현장조사 미흡 리스크

감정평가서에 명시된 바와 같이, 거주인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태는 건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 추정되었습니다. 실제 내부 구조가 도면과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 상황에 대한 재확인이 필요합니다.

5.2. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상이므로, 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 보증금 인수 부담 및 명도(이사) 협의에 난항을 겪을 수 있습니다. 정확한 임차인 조사가 선행되어야 합니다.

5.3. 경매 절차상 리스크

강제경매는 채권자의 신청에 의해 진행되므로, 채권자/채무자 간의 합의나 채무 변제로 인해 경매가 갑작스럽게 취하 또는 취소될 가능성이 일반 경매(담보 경매)보다 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 전용면적이 소형(8.49평)이라 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합합니다. 시흥초등학교 인근의 주거 안정성이 확보된 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있으며, 감정가(2억 3,500만원)를 고려했을 때 입지 및 건물 상태 대비 합리적인 가격으로 평가됩니다. 실거주 목적 또는 소액의 임대 수익형 부동산 투자로 적합하며, 입찰 전 임대차 관계 확인이 가장 중요한 투자 결정 요소가 될 것입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 및 주거 쾌적성이 높습니다.

2) 실거주 선호 지역: 초등학교 인접 지역으로, 젊은층의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3) 소액 투자 가능성: 감정가가 2억원 초반대로, 아파트 대비 초기 투자 금액 부담이 적습니다.

4) 면적의 효율성: 전용면적 대비 실사용 면적이 효율적인 도시형생활주택의 장점을 가집니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계