나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116987 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
공동주택단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 구분 소유된 4층 403호로서,
(사용승인일 : 2020.6.10)
외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 자체기반 평탄한 토지로서, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

825-15번지 :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입
표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),
[추가기재사항]
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

825-53번지 :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입
표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준
하여 평가하였음.

2. 본건의 내부구조 등은 현장조사시 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도 등을 참조하여
일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인
하는 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경116987 (1)

물건 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제403호

건물 용도: 도시형생활주택

감정평가액: 235,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 명칭: 다음빌라

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 구분 소유된 4층 403호

사용승인일: 2020년 6월 10일

건물 면적: 28.08㎡ (약 8.5평)

토지 면적: 17.18㎡ (약 5.2평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항: 현장 방문 시 실제 내부 구조 및 이용 상태가 건축물 현황과 상이할 수 있으니 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "시흥초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

북측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장된 도로와 접해 있습니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 16일 접수된 계양세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020년 6월 12일 (한진철 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전: 2020년 9월 28일 (김태원)

* 주택임차권: 2023년 10월 11일 (임우현, 보증금 235,000,000원) - 인수 대상 (을3)

* 압류: 2023년 5월 16일 (계양세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2024년 5월 1일 (임우현)

* 압류: 2024년 7월 4일 (국민건강보험공단)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 임우현 (임 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 28일

* 확정일자: 2020년 9월 14일

* 배당신고일자: 2023년 10월 11일

* 대항력: 있음 (보증금 인수 가능성 존재)

3.3. 권리분석 종합 의견

을구 3번 주택임차권 등기(2023.10.11. 등기)된 임차인 임우현은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 분석상 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 시흥동 일대는 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. (예: 현대시장, 대명시장 등 인근 소재)

4.2. 지역 특성

금천구는 산업단지(가산디지털단지 등)와 주거 지역이 혼합된 지역으로, 서남권의 업무 및 생활 중심지 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 시흥초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 생활 편의

1호선 금천구청역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하며, 강남순환도시고속도로 진입이 용이합니다. 주변에 시흥계곡, 금빛공원 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임우현의 보증금 235,000,000원입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

6.2. 건물 현황 차이

건물 이용 상태가 공부상의 현황과 상이할 수 있으므로, 입찰 및 낙찰 시 반드시 현장을 재확인하여 실제와 다른 부분이 있는지 확인해야 합니다.

6.3. 지역적 제약

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 건축 및 개발에 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수라는 상당한 부담이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 배당 여부 및 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년에 준공되어 비교적 신축 건물로서 하자 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 역세권 및 개발 잠재력

1호선 금천구청역 및 예정된 신안산선 시흥사거리역(2027년 개통 예정)을 이용할 수 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

8.3. 주거 편의 시설

인근 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 235,000,000원이며, 임차인의 보증금 역시 235,000,000원으로 동일합니다. 최근 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 신축 건물 시세는 약 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 다만, 감정평가액과 신축 연식 등을 고려할 때 2억 3천 5백만원의 감정가는 시세 대비 높을 수 있습니다.

또한, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 해당 금액을 인수해야 하므로, 입찰가를 산정함에 있어 이를 신중하게 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건에 대한 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 예상됩니다. 신중한 접근을 위해 200,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.