나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경101750 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-180 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경101750 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-180 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매7계 2024타경101750 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로21나길 24, 4층401호 | 감정가: 391,000,000원 | 최저가: 250,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경101750 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 649-180에 소재한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 2024타경101750 (1)이며, 감정가는 391,000,000원입니다. 토지면적은 43.99㎡(약 13.32평)이며, 건물면적은 100.89㎡(약 30.52평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건은 재매각 물건으로, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "보라매동 주민센터" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 재산에 대한 채권자의 강제집행 절차에 따라 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)으로 나타나며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 재매각 물건이라는 점은 이전에 매수인이 나타났으나 계약이 성사되지 않았거나, 보증금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 권리관계는 등기부등본을 통해 정확히 확인해야 하나, 일반적으로 강제경매의 경우 낙찰로 인해 기존 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리나 인수주의 권리가 있는지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 오랜 기간 형성된 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포, 식당, 편의시설 등이 주로 자리 잡고 있어 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 보라매공원과의 인접성은 주거 환경의 쾌적성을 높여줄 수 있는 요인입니다.

1.5. 생활정보

건물은 1992년 5월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 아스팔트슁글지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 목재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 완경사지에 위치하며, 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 북동측으로는 노폭 약 6m, 남동측으로는 약 5m의 포장도로에 각각 2면이 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 제한적이었으며, 표준적인 설비 및 이용 상황, 유사 평가 전례, 외부 관찰 및 탐문 조사 등을 근거로 내부 구조 및 이용 상황이 작성되었습니다. 따라서 경매 참여 전 반드시 내부 상태, 누수, 균열 등 하자 여부를 별도로 확인해야 합니다. 또한, 임대 관계는 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있다면 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등의 공법상 제한 사항도 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 관악구 봉천동 649-180에 위치한 본건 다세대주택은 보라매동 주민센터 인근의 안정된 주거지에 자리하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 1992년식 건물로 연식은 다소 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 갖춘 것으로 보입니다. 재매각 물건이라는 점과 내부 확인의 한계가 있다는 점은 주의해야 할 부분이지만, 최저매각가의 20% 보증금 조건은 초기 자금 부담을 줄여줄 수 있습니다. 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거지로서의 수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다. 보라매동 주민센터와 가까워 행정 편의시설 이용이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 접근성 또한 나쁘지 않습니다. 재매각으로 인한 최저매각 가격 조정 가능성이 있으며, 현재 기준 20%의 입찰 보증금은 초기 투자 부담을 완화시켜 줍니다. 주거용 부동산으로서의 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계