나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81204 [3] 광주광역시 북구 매곡동 31-1 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "하백초등학교" 남동측 인근에 위치한
Am-City 제3층 제305호 외 14건으로 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가 - 가") 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중
지상 3층, 5층, 7층, 8층, 9층, 10층, 11층, 14층 일부로서,
외벽 : 석물붙임 및 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 세장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 대로3류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81204 (3)

소재지: 광주광역시 북구 매곡동 31-1 5층502호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 73,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국남방개발

면적 정보:

* 토지면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

* 건물면적: 30.27㎡ (약 9.16평)

* 건물 전용면적: 30.27㎡ (약 9.16평)

* 건물 연면적: 5313.199㎡ (약 1607.29평) (건축물대장 기준)

* 대지면적: 1412㎡ (약 427.13평) (건축물대장 기준)

특이사항: 중복사건, 공동담보

2.1. 입지조건

위치: 본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "하백초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. 본건 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 대로3류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역입니다. 토지는 평지대내 세장형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 이승미 가압류 (2024-01-03 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을구 5번 전세권 (2015-12-22 접수). 권리자는 김지혜이며, 권리금액은 60,000,000원입니다. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지혜

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 등기부상 전세권자이며, 해당 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

인수 보증금 합계: 60,000,000원 (을구 5번 전세권)

권리분석 요약:

본 건은 등기부상 선순위 전세권(김지혜, 60,000,000원, 2015-12-22 접수)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 말소기준권리는 이승미의 가압류(2024-01-03)입니다.

2.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 광주광역시 북구 매곡동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변 건물: 인근에 아파트 단지(AM-City, AMCT1차 등)와 다양한 규모의 건물이 분포하고 있습니다.

시세 동향:

* JSON에서 제공된 "그레이스"라는 다세대 주택(110.3378㎡, 약 33.37평)이 2024년 8월 26일에 3,500만원에 거래된 정보가 있습니다. 이는 본건(30.27㎡, 약 9.16평)과는 면적 및 주거 형태(다세대 vs 도시형생활주택)에서 차이가 있습니다.

* 2020년 8월 기준, AM-City (5년차, 2013년 입주) 30㎡(약 12평)의 전세 평당가가 약 592만원으로, 전세가 약 7,100만원 수준으로 추정됩니다. 이를 기반으로 추정할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 7,300만원 수준과 유사하거나 약간 하회할 가능성이 있습니다.

* 매곡동의 유사 면적대 아파트(도시형생활주택) 매매 실거래가 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않으나, 인근 아파트 단지들의 거래가격을 참고할 때, 30㎡대의 면적은 3천만원대 후반에서 7천만원대까지 형성될 수 있을 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

주요 시설:

* 교육: 하백초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보로 통학 가능합니다. 고려중학교, 고려고등학교 등도 인근에 있습니다.

* 편의: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 아파트 단지와 상가 등 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

2.5. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 을구 5번 전세권(60,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 실제 취득 비용은 입찰가에 인수되는 전세권을 더해야 합니다. 이는 총 지불 금액을 증가시키는 요인입니다.

중복사건/공동담보: 경매 물건에 중복사건 및 공동담보 정보가 기재되어 있어, 관련 추가 조사나 복잡성이 있을 수 있습니다.

임차인 대항력: 임차인 김지혜의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있으나, 선순위 전세권을 보유하고 있으므로 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 매곡동에 위치한 도시형생활주택(아파트)입니다. 하백초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 있습니다. 다만, 60,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

* 초등학교 인근으로 주거 가치가 일정 수준 유지 가능.

* 인근 지역의 지속적인 주거 수요.

* 아파트(도시형생활주택)로서의 일반적인 선호도.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 60,000,000원의 전세권이 인수되므로, 실질적인 총 지불 금액을 고려해야 합니다.

주변 아파트(도시형생활주택)의 시세가 30㎡대 기준으로 3천만원대 후반에서 7천만원대까지 형성될 수 있다고 추정됩니다.

따라서, 인수되는 전세금 60,000,000원을 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 약 10,000,000원에서 13,000,000원 수준으로 판단될 수 있습니다.

다만, 경매 시장의 낙찰가율 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

유력한 입찰가는 인수되는 보증금을 고려하여, 감정가의 20% ~ 30% 수준인 약 15,000,000원 ~ 22,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 총 지불액이 약 75,000,000원 ~ 82,000,000원 수준이 될 수 있음을 의미합니다.

최종 입찰가는 인수되는 전세권 부담액과 향후 시세 변동 가능성, 그리고 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.